投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021 年的EPS 为3.80 元和 4.31 元，以2020 年11 月4 日收盘价计算，对应的PE 为7.4 倍和6.5 倍，维持买入评级。
事件
11 月3 日，公司发布10 月经营情况。2020 年10 月份公司实现合同销售面积366.0万平方米，合同销售金额523.1 亿元；2020 年1~10 月份公司累计实现合同销售面积3，630.9 万平方米，合同销售金额5，450.7 亿元。10 月新增开发项目13 个，总建筑面积195.4 万方，需支付价款110.82 亿元。
点评：
10 月销售表现靓丽。2020 年10 月，公司实现合同销售面积366 万平方米，同比增加34.9%，合同销售金额523.10 亿元，同比增加20.6%；销售均价14292 元/平方米，同比下降10.62%。1-10 月累计实现合同销售面积3630.90 万方，同比增长8.9%；实现合同销售金额5450.70 亿元，同比上升5.0%；销售均价15012 元/平方米，同比下降3.59%。
10 月拿地稳健。公司10 月新增13 个开发项目，拿地金额168.00 亿元，拿地总建面195.4 万方，拿地均价9243 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为32%，拿地相对稳健。2020 年1-10 月累计拿地金额1335.6 亿元，拿地总建面2076.10 万方，拿地均价6433 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为24.5%，去年全年该比例为36.7%。10 月拿地金额占比较高的城市为杭州、南京、唐山。1-10 月拿地按金额计算，一线城市占比5.6%，二线城市占50.6%，三四线城市占比43.8%。
公司财务结构稳健，融资优势明显。从三道红线来看，2020 年三季度末，公司剔除预收账款资产负债率74.2%，净负债率为27.6%，现金短债比1.97，预计未来有较大概率全部达标。有息负债以银行借款和应付债券为主，截至半年度末有息负债中银行借款占比为 55.8%，应付债券占比为 25.5%，其他借款占比为 18.7%。
从公司债券发行成本来看，8 月ABS 票面利率为3.3%，上半年公司债发行成本为3.02%-3.90%，保持较低水平，融资优势明显。
风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。
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