苏州高新
江海证券
苏州高新：大有可为的区域龙头
区域竞争优势明显的地产龙头。公司是以房地产为主,多元化经营的本土开发商,实际控制人为高新区管委会,在苏州(尤其是高新区)竞争优势明显。
苏州房价具备坚实的需求支撑。(1)苏州08 年市区居民人均可支配收入23867元,经济发展水平和质量,人均社会保障程度均入全国前列。(2)沪苏杭一小时生活经济圈将吸引外来置业群体,高新区、虎丘区从一个纯粹的产业开发区向集工、商业和居住为一体的新城区转变。(3)苏州房价收入比为6~7,房价短期因调控呈现一定调整压力,但中长期房价持续上涨趋势十分确定。(4)苏州内外部交通大升级,对于本地楼市整体价值的提升将极为明显。
依托大股东,业务布局和转型进展顺利。公司在区域经济恢复、交通建设及区域二次开发推动下,房地产主业的“住宅+商业”盈利模式转型顺利。公司在区域内基础设施经营、旅游服务和股权投资等业务的竞争优势继续增强。
公司发展面临三大机遇。一、西部生态城将把新区建设推入快车道,公司土地资源和市场空间两大问题迎刃而解。二、公司积极探索拿地渠道,通过参与一级开发和城中村改造等形式,强化拿地优势,后续资源拓展值得期待。三、随着业务结构优化和交通升级,公司盈利能力提升,诸多建设项目面临价值重估。
估值和投资建议。预计公司2010~2012 年收入36.04 亿、34.83 亿和42.11亿,年复合增速10.52%,实现净利润3.19 亿、3.42 亿和4.12 亿元,年复合增长25.19%,实现每股收益为0.36 元、0.39 元和0.47 元,对应10~12 年动态PE 分别为16 倍,15 倍和12 倍,NAV 折价10%。公司业绩短期出现爆发式增长可能性较小,但是稳定性和抗风险能力突出。苏州诸多利好因素为公司中长期发展打开良好前景,首次给予增持评级,6~12 个月目标价7.50 元。
重点关注事项股价催化剂:潜在一级开发和城中村改造机会;城际高铁和轨道交通建设等事件;公司参股企业实现IPO;增发取得重大进展风险提示:调控政策超预期;苏州楼市剧烈波动;融资受阻影响业绩释放;国企体制左右公司战略。
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