海宁皮城:外延扩张再下一城,成都项目2013年将显著贡献业绩
海宁皮城发布对外投资公告:公司于2011年11月16日以人民币1.19亿元的价格竞得了成都编号为XD07(211/252):2011-103地块的国有土地使用权,该地块土地面积13.21万㎡,公司拟在其基础上开发建设成都海宁皮革城项目,预计总投资约13.63亿人民币。
公告要点及简评:
要点1:成都海宁皮城项目选址在成都市新都区北部商城北新干线和新城大道西延线交叉口西北角,项目土地面积13.21万㎡,竞标价格1.19亿元。项目预计总投资13.63亿元,采取分期、滚动方式开发,建设周期约五年。
简评1:成都项目意味着公司外延式扩张再下一城,该项目辐射范围将是我国西南地区。尽管项目位于成都市新都区,离市中心有一定距离,但交通便利,位于两条交通要道的交界处,开车到成都市中心天府广场仅需40分钟,且公司拿下该地的价格不贵,地面地价仅900元/㎡,符合公司一贯的选址标准。
要点2:该项目总建筑面积约455,686㎡,其中地下停车场105,275㎡,地面建筑351,411㎡。项目分三期建设,其中一期建设皮革市场159,785㎡,二期建设创意总部楼等140,626㎡,三期建设配套公寓50,000㎡。一期项目皮革市场预计2011年12月动工,2012年四季度投入使用。
简评2:成都项目建筑面积较大,为目前西南地区规模最大的皮革专业市场,项目地面建筑面积35.14万㎡,高于我们此前预期的20万㎡,我们预计成都项目将于2012年11月正式开业,将对公司2012年及以后业绩产生积极影响。
要点3:项目拟采取租售结合的方式进行开发运作,一期皮革市场部分按照9:1的租售面积比例(租赁费2012年为400元/㎡,2013至以后为700元/㎡,出售的价格为25,000元/㎡),二期创意总部楼部分按照5:5的租售面积比例(租赁费250元/㎡, 出售的价格为5,500元/㎡),三期配套公寓楼部分100%出售(出售的价格为5,000元/㎡)测算,项目静态投资回收期约为8.5年。
简评3:一期皮革市场项目建成后,我们认为招商情况将会十分理想,商铺有望实现满租,原因有三:一成都冬天气候湿冷,平均气温在6.9℃,具有消费皮衣的气候条件;二成都人民生活相对富裕,人均可支配收入达20835.34元,具有消费皮衣的能力;三成都项目对于皮衣生产企业进军西南市场意义重大,相信多数企业不愿错过这一机遇,届时有可能出现一铺难求的局面。一期项目建成后对公司2012年业绩贡献不大,预计将带来租金收入958.6万元,但将对2013年业绩产生显著影响,预计将带来商铺租金收入7900万元,商铺销售收入2.5亿元,增厚2013年EPS 0.07元。
维持“强烈推荐”评级:我们上调公司2013年业绩至1.91元,预计公司11/12/13年EPS 分别为0.95、1.33和1.91元。以RNAV 法估值,公司现有物业的资产重估值折合股价30.85元,具有一定的安全边际;按分部估值法,则公司合理股价41元, 目前股价对应2011年26.69倍PE,维持“强烈推荐”评级。(中投证券)
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