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中天城投：真正的城市运营商 预期正逐步兑现
以政府工程换土地,做真正的城市运营商。公司公告参与三大项目,包括:投资6.47亿元参与筑城广场BOT项目,投资3.3亿元参与贵阳市规划展览馆BT项目,出资3.3亿元与贵州省文化厅下属七家单位共同组建贵州文化产业股份有限公司。这些项目盈利较少,依然是公司以政府工程换土地资源的战略延伸,早在公司进行未来方舟项目(原十里花川)的一级开发时,公司就自建水东路提升未来方舟所在片区价值。这一战略使公司成为真正的城市运营商,至少有两大好处:1)做地方政府想做的事以更好地获取资源,提升土地价值;2)比其他的开发商更好地了解片区土地和规划状况,以利于后期深入开发。
深耕市中心资源,招拍挂获取土地资源概率大。1)公司参与组建文化产业公司,拟利用此平台通过招拍挂获取贵州文化广场项目地块,文化广场包含河滨剧场、人民剧场、朝阳影剧院3大地块,总计建筑面积234万方(表1),由于文化广场项目是文产公司其他7大股东原驻地,公司通过招牌挂获取土地概率较大。2)公司拟出资完成的筑城广场BOT项目系原贵阳一中,与河滨剧场地块地理接近,很有可能进行整体开发(图1)。
文化产业公司组建意义重大,表明公司预期正逐步兑现。早在今年2月份,公司公告将与贵州省文化厅下属剧团组建贵州文化产业公司,盘活演艺资源及剧团所在片区的土地资源,后由于公司组织机构调整、房地产持续调控等因素有所延迟。我们预计公司项目预期兑现将进入释放期:未来方舟项目热销(我们预计一期开盘50万方将至少获取20亿元的销售业绩)、贵州煤炭整合主体(9月30日各地市州将整合计划上报)、锰煤矿采矿权的获取、重庆普瑞格斯新能源材料公司技改成功进入量产。
高管离职影响不大,公司资金面紧中有松。公司同时公告,原公司总裁周力先生辞职,这对公司运营影响有限,目前公司主要的业务板块为房地产开发和资源运营,而周总以前主要负责物业管理部分,我们认为这一人事变动不会对公司运营产生实质的负面影响。我们认为市场过度担心公司的资金问题,公司年中手持现金10亿元,而新公告的3大项目实际上只有筑城广场项目具有资金需求,约为6亿元,博物馆项目在今年6月以前已完成主体施工,后续拨付资金量较少,文化产业公司的注资以一次登记,分期注资为基本原则,公司在招拍挂拿地取得实际进展以前注资额度将较为有限;资金面偏紧对房地产开发项目影响有限,主要对公司未来的矿产收购产生影响,不排除未来公司和其他股权资金合作拿矿,使得收购更具弹性。
看好公司战略方向及四季度预期兑现,目前股价隐含的负面预期较为充分,重申“买入”评级。我们预计公司2011/2012年每股收益为0.80/1.43元,对应12X/7X市盈率。公司RNAV20元,目前折价50%。
我们预计公司未来方舟项目销售30亿元是大概率事件,这将破解公司资金瓶颈,伴随负面预期解除,估值将有所提升,给予6个月目标价13.5元,上涨空间33%。(申银万国证券研究所)
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