理财需求启动房产转加按热
商报记者 徐健
7月上旬，花旗银行宣布推出转加按揭贷款，成为率先加入上海转加按揭贷款竞争的第一家外资银行。事实上，因为理财需求启动的不动产资产盘活业务已经吸引了不少内资银行的目光。从去年下半年开始，包括建设银行、工商银行、中国银行、招商银行、深圳发展银行等多家内资银行纷纷推出各种形式的房产加按揭业务。现今这一潜力无穷的市场显然也引起了经验丰富的外资银行的浓厚兴趣。
专家表示，目前贷款人群中出现了分化现象：一方面，在加息通道上升阶段中，部分购房者争相提前还贷；另一方面，在投资市场火热和消费升级的背景下，一部分有产者却想尽办法融资。个人需求两极分化严重。市场需求的不稳定性和产品本身的问题，使得本是应市而生的加按揭业务规模偏小。然而，随着银行贷款资金流向监管日益严格，另一只来自宏观层面的大手，更是硬生生地拉高了规模不大的国内银行的加按揭业务的门槛。
亮点：盘活不动产资产
所谓加按揭，简单地说，就是现有住房有按揭贷款的业主，通过追加按揭，可以获得额度更高的贷款。原因无他，几年下来，上海房产价格水涨船高，原先购买的房子已经更值钱了。而随着消费升级，有购车、做生意、购二居、孩子出国留学、装修等等需求的人们需要更多的资金。有些人虽然有自有资金，却因为有着种种投资用途，不便或者不舍得用于消费。而作为国人常见的最大的一笔家庭资产，自有住房却往往因为有按揭贷款无法盘活。现在通过追加按揭，一些符合银行追按要求的人，可以申请对房屋的价值重新评估，获得数万至数十万不等（与原按揭贷款差价部分）的贷款，满足各种消费需求。
如果是由另一家做加按，将房产按揭从原按揭银行转入新银行，并且贷款额度提高，就是转加按。
据记者了解，2001-2003年3年之间，上海次新房以平均每年1500万平方米的速度增加，即每年新增房源在12万套左右，3年便是40万套。而与现在市场价格相比，这部分房源当时的售价显然偏低，银行贷款成数也不高，大多6成左右。按理说，这批房源目前可申请追加的贷款额度相当可观，转加按产品市场相当庞大。
正因为有上述理由，众多内资银行都盯上了这块新蛋糕。不过据一位招商银行业务员的说法，今年上半年上海加按揭业务所得房屋贷款金额也仅有20亿元，当然这一数据记者目前尚不能确认。而央行上海总部发布的最新数据显示，今年6月份中资商业银行个人住房贷款增加额度就高达45.5亿元。如果半年内转加按才做了20亿元，这一“浅薄”成绩确实让人跌破眼镜。
流程：花旗产品更胜一筹
据悉，首次办理转加按业务，需经过登记、审查、评估或寻价等多道程序。
去年下半年，工行的转加按产品是以价值充足的房产作为抵押，该行及他行的房贷客户即可获最长5年、最高200万元的追加贷款或最长10年、最高达50万元的加按揭贷款，资质优良的借款人还可获基准利率下浮15％的优惠。
而招商银行在今年年初推出了更人性化的“循环信贷”，即在获得再次贷款后，客户只要再申请一个循环授信，在整个房产抵押期限内都可以随时贷款。与个人消费贷款相比，循环贷更加方便、省钱，只需一次审批，以后可无限次使用。而且在客户使用贷款时，动用部分的资金才会计算利息，不动用部分则完全免息。
但目前相对来说，最吸引人的转加按产品，还要属花旗银行。此次花旗银行转加按业务，除了放贷资金支持客户在综合消费、留学教育、汽车贷款、房产装修、新房屋购买、中小企业流动资金方面的需求，同样也有灵活调配资金“循环信贷”的功能，既可以一次全部贷出，也可随时按需提领，享受“随借随还”的方便。值得一提的是，该行业务员向记者介绍，若所贷款项用于公司流动资金，需提供所持有公司股份证明和个人收入证明等文件，同时放款前还需要查证该公司财务报告，但是该行的房贷产品1～2个工作日便可完成初审审批，大大缩短了客户的等待申请过程，较内资银行更有竞争力。
难点：转加按门槛突提高
相关士人介绍，虽然部分银行在早前推出的“随借随还”转加按揭业务门槛较低，借款用途甚至都含糊不清，但办理该业务的人并不多。目前，个人在内资银行申请转加按揭上所设条件越来越高，部分银行甚至已基本排除了以个人消费贷款为名，进行转加按揭业务的可能。内资多家银行已收紧了转加按的放贷闸门。记者以手中一套位于闸北区的房源，前往多家内资银行进行咨询，却因用途等问题遭遇多次碰壁。
记者向各家银行业务员介绍了手中房源，该套房源于去年下半年购入，当时购入总价为106万元，属于个人首次购房，当时在浦东发展银行贷款35万元。因中介介绍，目前该套房源有下家愿以135万元的价格接手，记者粗略认为该套房源市值135万元，希望以公司投资用途对该套房源进行追加贷款。
招商银行的董先生告诉记者，目前若想在该银行办理转加按业务，只有用于购买另一套房产，才可以拿到抵押房产评估价的7成，但必须出示首付合同等多项文件证明。以记者手中这套房源为例，若是市场评估价为135万元，那么目前可贷数额为（135×70％-35=59.5）万元，审核期一周左右，还可享受15％贷款利率的下浮，即6.12％的贷款利率。董先生表示，若是作为公司投资用途，贷款条件十分高，“无论是采购原料还是进货，都必须有合同等用以证明用途的东西，而且贷款成数很少，只有4～6成，现在基本是4成左右” 。
而工商银行的包小姐明确表示，目前该行的转加按业务，放贷资金的用途为购房、装修和买车。“购房用途的话，只有2004年竣工前的房子才能进行市价评估，2004年后的只能按发票金额的7成发放贷款。”她还强调，若是投资者想以装修用途来申请追加贷款，除了要出示装修合同和发票之外，银行还会根据抵押房屋的面积审定最高装修费用，“你一套90平方米的房子总不至于要贷30万元装修费吧？”
风险：贷款用途要严查
据按揭公司介绍，今年上半年多数咨询转加按手续客户的目的主要都是为投资，或买股票或买基金。而今年6月份之前，上海不少投资者仍在奋不顾身地进入热得发烫的股市，交易高峰期时，沪深两市每日成交金额高达4000亿元。就算是现在，沪深两市每日也有1000多亿元的成交金额。如此行情下，自然有人将融资的“主意”打到了“转加按”产品头上。但事实上，今年上半年以来，上海转加按业务的规模并不大。业内人士指出，对股市投资者来说，所谓“牛市行情不等人”，同样是抵押套现，典当行的效率显然高于银行。转加按业务为期1个月左右的办理时间，让不少投资者错失良机。而典当行虽然利息高，房款额度较少，却能以3日内放款的速度制胜。“抵押房子炒股票都做短线，时间投的对，我那典当行里一个月的利息就是小意思了。”一位不愿意透露姓名的牛市赢家如是说。
那么银行又为何会突然提高转加按业务的审核标准，提高业务办理“门槛”呢？对于这一问题，业内专家和银行职员的回答一致，即“银监会严查房贷资金流向”。专家表示，银监会此举是为了控制房贷资金不断涌入投机市场，造成银行放贷风险。同时，控制房贷资金流向，也有益于楼市和股市的更健康发展。
而一位银行职员还透露，目前银行内部接到了通知，如果是以购房用途申请转加按，银监会要求银行对该笔交易的真实性进行核查，包括放贷后该套房源的交易是否继续，有否撤销合同等。“这个核查很简单，只要查这套房的产权证后面有没有出来就行了。不过是怎么个检查法，是抽查还是全部要检查，现在我们就不得而知了。”
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