作者：李乐
孙金泠戏称自己在“助纣为虐”。
他经营着一家规模不大的咨询公司，提供“购房咨询”本不是这家公司的业务范畴。然而眼下，这项所谓的“购房咨询业务”却成了他的新增长点。而这项业务的主要内容，便是帮助那些房产投资者解决“第二套”购房的问题，简单说，就是让这些投资者的“第二套房产”，在银行申请贷款时变换成“首套”房产的身份。
赚“炒房人”的钱，孙金泠领会到了其中的生财之道。
收费不菲
在他不大的办公室里，孙金泠把写有上述内容的合同递到客户手中，对方简单看了一下，欣然同意。
“进账12000元。”他对记者说。这已经不是他的第一笔业务了。9月底，央行、银监会下发通知，要求将第二套住房贷款首付提高至40%、利率提高10%之后，短短十几天的时间，孙金泠已经接下了近10单类似业务，几乎每天一笔，这让他在短短的十几天中，进账将近10万元。
据了解，每完成一套房产的“身份变换”，收费3000元，如果房产位置位于北京城四区以及朝阳、海淀，则收费3500元，业务开始前，收取30%的订金，全部完成之后，付剩余70%，5套以上（含5套）合同总金额以9折幅度优惠。
孙金泠告诉记者，这样的收费标准看似很高，但对于房产投资客而言，几乎是九牛一毛。“第一套房”与“第二套房”之间10%的首付差距，以及今后20年还款期间高出的近10%的利率，远远高于自己收取的每套几千元的“手续费”。
出人意料的是，还有一些“自住类”的“客户”来找他办理业务，因为自己收入不高，但确实因种种客观原因需要购买“第二套住房”，可是又无力承担10%的首付以及提高的利率，因此，也宁可先交上几千元，以“第一套”住房的身份办理住房贷款。
“我自己原来就一直做一些房产投资，因此，在圈子里认识不少朋友，客户就是这么来的。”孙金泠向记者表示。他戏称自己是在“助纣为虐”，“现在我帮炒房的人赚大钱，我就跟着喝点汤就行了。”他笑笑对记者说。
身份变换
记者了解到，他所“承揽”的这项业务整体完成的工作流程十分复杂，核心就是在变换身份的前提下，保证客户一方对财产保有的权利。这对经营者的资源要求以及工作流程的整合能力要求颇高。“算计差一步，整个事情都要完蛋。”孙金泠对记者说。
“身份替换”是他要做的第一项工作。在接下一单客户之后，他就需要找到与房产数等量的“首次购房者”，也就是找身份证。因为此后的一系列购房行为，实际上都是以这些“首次购房者”身份完成的，而非投资者本人的名义。
一般情况下，两类人群是孙金泠的“身份证”主要来源，一是在小公司中刚刚毕业获得工作的职员，另一类则是外来进京从事小生意的商人。他们通常经济状况较差，需要钱，本身通常又都未购买住房，短期内也没有购买住房的能力，符合“替代者”的一切标准和要求。
“主要是我认识一些小公司的人力部门的头儿，他们可以在中间牵线，对‘身份证’的提供者，费用一般是1000元，不过，这还不是他们全部的收入。”孙金泠对记者说。
获得“首次购房身份”之后，便可以按照银行按揭贷款的流程办理贷款。这期间，三方，即孙金泠、客户和身份提供者将一起签署一份协议，这份协议规定，房产的使用、处分、收益的权利，由房主（即身份提供者）委托给某某人履行（即投资者），此后，这份协议将通过公证处进行公证，公证费用由受委托一方承担。
“这样，最关键的身份转换就完成了，一般的投资者，通常只能找到自己的亲戚，找不到太多的‘身份’，我们现在专门做这个，有集约资源的能力，相比于政策提高的成本，我们的收费所造成的成本上升其实十分低。”他向记者解释道。
变现出手
变现方式有两种，第一种变现成本较低，流程也相对简单。即在完成购房到二次出手期间，房产一直处在“替换身份”者的名下。等到投资者找到可以接手房产的“下家”之后，四方，即投资者，身份提供者、购买者和孙金泠一方先签订协议，说明购房款支付给投资者一方，而后进行公证，使其具有法律效力。
完成这些手续之后，便可以进入正常的房产产权变更交易程序。这期间，投资者出售房产所获得的收益部分的千分之一，将作为身份提供者的“佣金”，这便是身份提供者的另一部分收入。
“这样，一方面投资者变换了首次购房的身份，同时，由于目前银行业的相关规定中，没有明确转卖房产后名下没有房产时，再购买房产时是否是第二套房产，因此，身份提供者的首次购房身份也在一定程度上得到了保留。”孙金泠说。
另一种变现的方式相对复杂，但同样是利用了现行银行规定的空白。即在若干身份提供者完成购房之后，渐次将房产转移到投资者的名下，所谓“渐次”即是卖掉一套房，再转移下一套房。
不过，孙金泠向记者表示，他不推荐投资者使用这种方法，因为一是需要支付的各种税费会抬高整个业务的成本，另外，在一个人的名下，频繁有房产进出，也会在一定程度上引起银行的怀疑，从而增加整个操作的风险。
提示
执行新政，年利息支出提高近30％
房贷新政的实施，相当于央行按每次27个基点的加息力度，加息了7.5次，利率提升力度非常明显。第二套房购买者将因此导致年利息支出提高30％左右。
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