三变化预示房地产全年交易冷清将成主基调
从去年国庆节过后，多地推出新的更加严格的地产调控措施，到如今，房地产市场出现了什么变化呢？
据嘉丰瑞德了解到，今年春节期间，南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩，大多下跌至个位数，为近三年同期的最低值。其中，南京市住宅认购量共31套，成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。 上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，是2011年以来成交量最低的。北京，新建纯商品住宅仅签约2477套，二手住宅的签约量也下滑到了12860套，环比分别下降23.8%和28.9%；广州住宅网签6823套，同比下降12.63%，环比下降42.32%；厦门一手住宅成交413套，环比下降45.23%；合肥九区一手住宅成交1384套，环比下降近五成，同比下降超过80%；杭州成交新房8502套，环比下降约33%。 值得一提的是，刚需往往是1月楼市成交量的主力。不过从成交的结构来看，深圳1月90平方米以下中小户型成交量为1172套，占总成交量的71%。而上海1月均为外环以外刚需或者首次改善置业产品，成交区域为金山、青浦等外环以外远郊，成交均价都在4万元/平方米以内，而去年同期有24个项目有交易，并且结构也较为齐全，除了刚需改善外，还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。 地产研究机构认为，结构上刚需和首套置业比例大幅提高，这表明投资投机行为得到进一步抑制。
不过，伴随着成交量的萎缩，一些热点城市的房价有所松动。1月份，深圳房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%；广州成交均价16970元/平方米，环比微跌0.61%。 新春楼市“遇冷”，这似乎也奠定了今年房地产市场的一个主基调。而展望2017年的房地产市场，以下三个方面的变化尤为值得关注： 1、房地产开发贷下降
据央行上海总部的统计显示，2016年全年，上海地区本外币房地产开发贷减少了764.2亿元，同比多减704亿元。其中，地产开发贷和住房开发贷全年分别减少417.7亿元和473.7亿元，同比分别多减113.3亿元和420.6亿元。这显示调控下房地产融资的降温明显。 当然，这并不单单只是房地产企业融资需求的降温，银行方面的降温，也对房地产贷款的发放产生重大影响，原因是银行对房企的房地产开发贷的发放趋严。 某股份制银行华中地区人士称，“我们现在只做开发贷、经营性物业贷款，建筑商融资，其他的相关融资都不做了。” 具体是，去年11月初，银监会向16个热点城市所在银监局下发文件，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查。在开发贷方面，要求检查是否严格审查房地产开发企业各项资质，项目是否符合最低资本金比例要求，对资金本金来源真实性认真检查，以及是否存在银行资金违规用于购地等问题，要求对房地产上下游企业的授信和资金流向要有把握，发现问题的，要马上停止出账。 此外，银行自营投资和理财投资资金投向房地产也面临收紧的态势，其中一个重要影响因素是来自通道方的收紧。另外，理财资金“非标”额度紧张也是原因之一。 某基金子公司的人士表示，此前房地产项目虽然也基本不能做，但在“私募资管计划4号文”发文之后，这方面是“彻底歇菜”。私募资管备案4号文要求，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。 2、购房人心态改变：等和观望是主流
此外，和去年下半年相比，嘉丰瑞德的理财师表示，一些购房人的心态现已相当平稳，并不着急出手，观望成了市场的主流。 打算在广州越秀区杨箕村购买学区房的杨小姐，她看中的几套学区房楼龄超过30年，单价却高达每平方米6万元人民币。她表示：“我不知道该不该出手。调控当前，买了担心跌，不买又害怕涨”，她说，“打算等今年全国两会后再看看风向”。 3、货币政策转变
眼下，中国的货币政策正从稳健略偏宽松向“稳健中性”转变。 春节假期结束后第一个工作日，央行上调了逆回购利率和SLF（常备借贷便利）利率，而在春节放假前，MLF（中期借贷便利）利率也已上调。 业界普遍认为，此举提高了银行放贷的资金成本，进而会影响按揭贷款利率，这是对房地产调控的进一步“加码”。 对于上述的三大变化，房地产市场人士预计，2017年，热点城市楼市冷清的趋势可能会延续一段时间。 |
