三个问题带你了解什么是“类住宅”
2016年第一季度，上海出台“325”楼市政策，对住宅类房产的销售产生不少影响，而与此同时，类住宅市场成交量则提升明显。 尤其是3月份以后持续在20万平方米、3500套去化水平线浮动。以1-7月数据为例，全市类住宅去化127.17万平方米，卖出22065套，均超过历史上任何一个年份。 “类住宅”究竟是什么？适合居住或投资吗？国内知名财富管理机构嘉丰瑞德的资深理财师对此进行了分析。 什么是类住宅？ “类住宅”是指开发单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品，业内通常将其称为“商改住”。 可以特指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品，包括酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、SOHO公寓等。
类住宅的优势？ 其实不止“325”政策，2016年年底，上海出台的“11·28”新政同样对普通住宅类房产和类住宅的销量产生影响。 就在新政实施的半月间，公寓式酒店和公寓式办公楼交易量销售火热。既然类住宅销量如此之好，那肯定有其优势在其中。 首先，类住宅置业门槛比较低 统计显示，2014年以来70平方米住宅的套均总价已经持续高于酒店式公寓。2016年1-7月，两者价差达315万元，相当于一套刚需商品住宅的价格，而同期类住宅套均总价，占小户型住宅总价的60%。 其次，政策支持 原先，水电煤使用成本高是类住宅的短板，但在今年5月住建部提出“对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行”的政策支持，这就表明类住宅的生活成本与纯住宅小区的生活成本差别并不大。 再者，无限购措施 嘉丰瑞德的理财师表示，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，如果已经有了一套房，那要购第二套房就不那么容易，但一些类住宅就不受限购约束。
类住宅的缺点？ 任何一样东西都是有两面性的，类住宅当然也有缺点。 第一，使用年限短 住宅的土地使用年限一般为70年，而类住宅的土地使用年限通常只有40或50年。另外，目前在售的不少类住宅土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限可能会更少一些。 第二，贷款限制 类住宅贷款是不能使用公积金的，贷款期限一般不能超过10年，且利率为基准利率的1.1倍。 第三，落户问题 购买类住宅一般是不能迁入户口的，也不能办理居住证。 综合上述的优缺点来看，嘉丰瑞德的理财师表示，对于一些资金有限，但急于买房的购房者而言，类住宅是个不错的过渡性选择。但如果想要通过购房让孩子就近入学，那类住宅就不合适了。
同时，作为投资，类住宅的回报率也较为可观，尤其是酒店式公寓等，能达6%左右。如果资金不够，也可以直接配置市场上一些实体类投资的项目及产品，比如瑞·公寓投资计划、JIA理财平台上的产品等，间接投资房产，还可取得更高的收益率。 不过，类住宅不可盲目购买，一定要实地考察，选择好的物管和开发商，同时还要看类住宅所在区域的发展前景等，让自己的钱花得更值。 |
