9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。央行和银监会有关负责人没有回避本次房地产信贷政策调整的目的，明确表示是“从防范房地产信贷风险的角度”出发的。
对住房消费贷款实行差异化政策，应当说是本次房地产信贷政策调整的一大亮点，为什么这么说呢？因为对住房消费贷款实行差异化政策来防范金融风险，既有理论基础又具备可操作性。
这几年来，一些城市房价和房租背离，租金的影子价格与房价是日益相去甚远了。这种租金的影子价格与房价的差距，就是我们所说的房地产泡沫。如果买房子的人用于购房的资金全部都是自有资金，那么，房地产泡沫破灭风险的承担者也就是一个个的个体，不会导致房贷风险。而如果购房者所用的资金大部分来自于银行，那么，一旦房地产泡沫破灭，自然就会给银行带去房贷风险。
防范房地产领域泡沫向金融领域风险传递的关键之一是房贷首付，最粗略地说，如果“房贷首付＞房价－租金影子价格”（注：为论述的方便起见，这里没考虑交易成本），那么，就基本能够截断房地产泡沫破灭的风险向金融领域的传导。因此，能不能截断房地产泡沫破灭的风险向金融领域传导的临界点是“房贷首付款比例（房贷首付/房价）＝1－租金影子价格/房价”。一般而言，“租金影子价格”能相对保持稳定，但房价则不同，在投机炒作市场，有时房价能一天一个价。当房价非理性上涨时，由上述公式可知，房贷首付款比例必须相应增大，才能有望截断房地产泡沫破灭的风险向金融领域的传导。
防范房地产领域泡沫向金融领域风险传递的关键之二是识别真实需求，还是虚拟需求。对于真实的居住性需求来说，只要不到万不得已的时候，贷款人一般是不会选择违约的（退一步说，这种真实居住性需求的贷款人即便面临还不起贷款存在失房风险时，也应该是政府救助的对象）。危险的是虚拟需求，在过去的专栏文章中我曾说过，投资/投机性资金一旦觉察到市场已经处于高位、前景不妙时，就会从“大进”转向“大出”，它们绝不可能雪中送炭，而只会做锦上添花或落井下石之事，这无疑会大大放大房地产金融的风险。购买第二套（含）以上住房的，无疑属于投资/投机性购房了，风险自然远大于自住性购房。因此，对这种贷款，此次央行和银监会规定，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。贷款首付款比例提高无疑有助于截断房地产泡沫破灭的风险向金融领域的传导，而利率水平提高一方面能在一定程度上起到遏制投资/投机的目的，另一方面也能让商业银行赚到该得的 “风险贴水”。
在对差异化住房消费贷款政策充满信心的同时，本次房地产信贷政策调整实施的难点又在哪里呢？
难点在于房地产开发贷款的管理。《通知》规定，对经国土资源、建设主管部门查实的有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。问题在于，现在有囤积嫌疑的土地，当年签订土地出让合同时，有多少约定了具体的“动工时间、竣工时间和预售时间”？如果没有约定，又如何来认定土地的囤积与否呢？如一宗几百亩的土地，开发商安排那么几个人在悠哉游哉地施工，算不算囤积土地？还有，房子销售不畅算不算囤积房源？在开发商与政府部门之间，对于“囤积土地”和“囤积房源”的界定，恐怕直到现在还是“公说公有理，婆说婆有理”吧。
更何况，对于央行和银监会的政策，地方会不会尽心尽力予以配合呢？当年对“国八条”不能很好贯彻落实的原因，著名经济学家尹伯成教授有一个很形象的说法：“因为地方有自己的利益，其短期利益和宏观调控是相背的。用俗语来说，那叫‘老鼠来管谷仓’，怎么可能管得好？”对于房地产开发贷款的管理，真正的难点恐怕还在这里。
|网站首页|财经金融|银行|股票|基金|保险|期货|股评|港股|美股|外汇|债券|黄金|理财|信托|房产|汽车|
|