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【MarketWatch旧金山8月29日讯】今年年初以来，不动产投资信讬(REIT)可谓流年不利，但是即便如此，仍然有一些资深资产经理人认为，现在已经是时候重新进入不动产投资信讬市场了。
不过，这样的观点是否有些过于乐观的嫌疑呢？毕竟，晨星公司的资料可以告诉我们，今年迄今为止，不动产投资信讬基金的平均亏损额度已经达到了7%以上，这也使得它们成为了这段时间之内表现最糟糕的国内股票产品。
AIM Global Real Estate Fund(AGREX)联席经理人楚布利奇(Jim Trowbridge)表示，“对于那些业已减持不动产投资的人而言，最近几个月的行情无疑是打开了机会的窗口。”
不过，折扣其实只是相对的。即便今年以来的表现比较糟糕，但是不动产投资信讬在过去五年间的整体年平均回报率仍然接近20%。与此同时，美国多元化大型均衡型基金的回报率只有前者的半数左右。
因此，不动产投资信讬基金事实上并没有处于其历史价格波动区间的底部。AIM的楚布利奇估计，这些 股票的市盈率目前应该是处于其长期波动区间的中部。
“我们发现，这行业中颇有一些公司的长期财务状况和市场对其价值的判断之间并没有直接关联。”他表示，“不过，我们以及波动性还将伴随我们一段时间，换言之，未来还将有一个不那么稳定的时期。”
短期之内，信用方面的担心仍然是不动产市场无法回避的。伴随贷款标准的日益严格，能够借款投资商务不动产的投机者数量明显减少，一些分析师也就此对投资者发出了警告。
迄今为止，次级抵押贷款危机主要波及的还只是住宅不动产领域。TIAA-CREF Institutional Real Estate Securities Fund(TCREX)联席经理人考普(David Copp)指出，住宅不动产投资和商务不动产投资之间的差异还是非常巨大的。
因此，他并不认为住宅市场的恐慌会使得商务不动产市场受到多么严重的冲击。
“在我们看来，某些高度依赖杠杆手段的商务不动产投资者的确难以在市场上进一步有所作为。”考普表示，“不过，这些都主要是资本规模有限的短期投机者。”
商务不动产市场的关键在于整体经济状况。如果整体经济下滑的速度超过预期，商务不动产市场就可能受到削弱。
价值折扣
在不动产股票价格评估当中，最常用的方法之一就是将价格的变化同运营收入的变化进行比较。考普表示，从这一方法，他可以得出不动产投资信讬基金当前价格较之其净资产值大约低20%的结论。所谓净资产值就是一个投资组合在公开市场上清算时能够换成的资金额度。
考普表示，“在今年的抛售之后，投资者在购买高品质不动产投资信讬基金时，为1美元资产所支付的价格其实只有80美分。”
他并补充道，历史数据显示，在正常情况下，这些资产的价值折扣最大可以达到30%。“看看过去的各个市场周期，你有时还可以用70美分或者75美分买进1美元的资产。不过这个行业最大的折扣也就是如此了。”
正是出于这些考虑，他建议那些已经在长期资产配置安排中减持了不动产投资信讬部位的人们开始考虑重新入场。
楚布利奇也是类似的看法。“这实际上是一个相当不错的机会，长期投资者可以有选择地开始定期定额投资了。”
不过他同时也强调，一切必须要遵循长期资产配置计画整体。“在市场当前这种波动性之下，如果你增持了不动产投资信讬，你或许还是谨慎一点的好。”
显示弹性
这一行业近期以来已经显示了一些良好的弹性。当住宅市场的危机于七月间不断恶化时，不动产投资信讬基金的整体表现其实和股市大盘是相去不远的。TrimTabs Investment Research搜集的数据更显示，在截至上周末的一个月当中，不动产投资信讬相关基金的整体回报平均遭受了1.5%的亏损，而股票基金整体却亏损了4%以上。
众所周知，无论在牛市还是熊市中，个人投资者在随势操作方面的表现都是非常糟糕的。这段时间之内，美国不动产共同基金的每周平均赎回额度大约是2亿6000万美元。
不过，这一切其实只是近一个月的事情。美国银行提供的数据显示，如果从今年的整体角度着眼，则这些基金的投资净流失量其实只有260万美元左右。去年同期，不动产投资信讬及相关基金总计吸引投资23亿美元。
换言之，如果从年度比较的角度着眼，这一一度炙手可热的基金门类资产缩水了22%。
“如果我们即刻将这行业中那些运营情况最好的公司清算掉，我们就会发现，和其当前的价格相比，这些基金的股东都能得到相当的溢价。”考普解释道，“这溢价或许未必能够有20%至30%的水平，但是它们的魅力显然不能忽视。尽管遭到了今年的卖压袭击，但是实际上，商务不动产的价格漂亮地守住了阵地。”
只是，正如Dividend Capital Realty Income Fund(DCRAX)联席经理人宋(Charles Song)所指出的，并非所有不动产投资信讬基金都是生来一样的。
“鉴于融资成本较之三个月之间已经明显增长，我们现在实际上只是专注于那些真正的蓝筹股，这些公司的管理层都努力改善了自己的资产负债情况。”他解释道，“这些公司的共同特点就是业务多元化和债务有限。”
他最看好的企业包括Simon Property Group Inc.(SPG)和S.L. Green Realty Corp.(SLG)等。
“这些都是已经预见到低利率和低借贷成本不可能持久的企业。”宋表示，“它们都已经更新了自己的长期债务，在能够锁定低利率的时候筹措了资本。”
收益率成长
对于收益导向型的投资者而言，不动产投资信讬遭受的卖压正可以转化为更高的收益率，因为价格和收益率是成反比例的。
AIM的楚布利奇表示，他发现一些基本面非常坚实的健保不动产投资信讬当前价格低廉，收益率达到了6%左右，这一收益率水平较之今年稍早时高了近1个百分点。
“健保不动产投资信讬通常都租约较长。”楚布利奇指出，“从逐年比较的角度看来，它们的盈利成长速度往往不及其他领域。这就使得它们获得了较为稳健的特色，在经济成长减速的时期成为防御功能强大的选择。”
Ventas Inc.(VTR)和Health Care Property Investors Inc.(HCP)等受到楚布利奇的青睐。“这两者基于预期盈利的市盈率都在13至14左右，较之今年年初的16至17已经明显降低。因此它们的价格自然就具有了相当的魅力。
(本文作者：Murray Coleman)
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