仅凭 “悦秀城”三个字，已难在看出国美或是鹏润的痕迹。
悦秀城的前身是大康国际鞋城，位于南二环开阳桥和北京南站附近，主要以鞋类批发为主。2003年，北京大康国际鞋城有限公司(简称“大康鞋城公司”)纳入国美旗下，项目由鹏润地产开发。大康开业运营后，曾经一度为亚洲最大的鞋类专业市场。
2010年，市场首次传出由黄光裕任法人的北京大康鞋城欲挂牌出售，预计售价在11亿左右，但因最终未能找到合适接盘方而告终。
次年2月，大康鞋城因为经营问题而宣布停业，此后闲置两年的大康鞋城转型为“国美生活广场”，引入餐饮、电影院等业态，后改名“U-SHOW悦秀城”。
悦秀城的初期定位为轻奢，希望进一步聚集时尚产业，着力打造城南时尚商圈。不过后来商场的定位逐渐变为社区型购物中心，希望能够激活右安门地区的居民消费。
2015年9月26日，北京悦秀城正式开业，它是国美系鹏润地产商业地产新产品线悦秀城的首个正式开业的项目，为一栋12层高的商办综合体，总建筑面积约13万平方米。
然而事与愿违，大康鞋城停业、改造为悦秀城后，人气并没有因此提升。
开业之初，国美电器、歌友汇KTV和DMG影城是悦秀城商场的三大主力店，但经营时间不到一年半，占地4998平方米的国美电器就已撤离该商场。彼时，业内人士分析称，不断“折腾”的悦秀城定位不清，业态引入混乱，自家国美电器都无法正常经营，悦秀城运营之路将更加难上加难。
此外，在开业不到4年时间，悦秀城便多次传出与商户的纠纷，直到2019年便宣布停业出售。去年底，有悦秀城商户表示，商场在清理仅存的商家，已经断水断电了，并收到《停业通知函》和《合同解除通知函》。
截止目前，悦秀城(大康鞋城公司)共涉及裁判文书22则，案件总金额在249.3万元，其中关于租赁合同纠纷高达19起。
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