皇家贵族气质和稀缺因素导致西山别墅整体售价水平不断攀升，但规模和供应量逐渐减小，导致这里成为京城最贵的别墅区之一。2007年以来，区域10多个在售项目价格飙升，平均涨幅在万元以上。

　　本刊记者 周沅

　　作为北京传统别墅区，西山别墅区已经有了较长的发展历史，而“东富西贵”也一直是北京人的共识。西山所具备的优良自然条件，加上有限的可开发土地，决定了该区域的高档别墅不但供应有限，而且具备充分的升值潜力及发展空间。

　　北京人居住历来讲究上风上水，在这种意义上，西山一直是北京人心目中的风水宝地。作为历代皇族青睐的居住宝地，这里拥有浓厚的文化底蕴，同时，又是名胜古迹密集区。

　　西山别墅区的自然景观和历史底蕴是中央别墅区、亚北别墅区等其他别墅区无法复制的。而作为别墅购买者来说，除了优越的自然生态环境外，“皇家贵族”的区域气质也是独具吸引力的。

　　领涨京城别墅区

　　《新地标》统计，西山区域在售别墅产品目前价位基本上在600万～1000万元/套之间。高端价位产品居多，大致价位分布在10000～50000元/平方米之间，其中在售部分90％在25000～35000元/平方米之间，10％在55000元/平方米。

　　稀缺因素导致西山别墅整体售价水平不断攀升，规模和供应量逐渐减小，导致这里成为京城最贵的别墅区之一。2007年以来，区域10多个在售项目价格飙升，平均涨幅在万元以上。

　　价格上涨速度迅猛。从目前在售的西山别墅项目的售价来看，区域均价已经突破26000元/平方米。位于西山别墅区的香山清琴2007年年初双拼别墅售价为18000元/平方米，独栋别墅售价为40000元/平方米，而至年底，分别涨至35000元/平方米、55000元/平方米，涨幅远远高于同区域其他项目。

　　其他每平方米上涨过万的项目有诸子阶，从开盘价25000元/平方米涨到35000元/平方米；金隅山墅联排别墅从15000元/平方米涨至27000元/平方米，万城华府从26000元/平方米涨至46000元/平方米。其他如御墅临枫等项目，虽然涨幅未过万，但也涨了数千元。

　　产品形态混杂

　　香山一直以来凭借环境资源吸引着购房者。随着人们对居住需求水平的提高，西山别墅区产品类型也逐渐丰富，其中有位于景区内部的项目售价在50000~80000元/平方米的顶级别墅，如香山81号院和御园的独栋别墅产品；还有距香山景区较近，售价25000~40000元/平方米的独栋和18000~25000元/平方米的Townhouse产品。

　　但西山区域，纯独栋产品比较少，多为混合型产品，即独栋、联排、花园洋房混杂，区域产品同质化现象严重，新开项目大多都采取这种产品搭配的模式。其原因在于：着眼于吸引最多的消费客群，降低开发风险；产品大小兼容，可缩短销售周期和加快回款速度。

　　随着人们对居住需求的不断增长，目前西山别墅区也逐渐向着个性化、多元化不断发展。中式的、北美风情的、欧式的。这里还有如万城华府、御园、西山美庐等都是千万级以上的别墅。

　　新别墅供给乏力

　　西山区在北京的城市规划中被列为生态保护区，就一般生态保护区而言，不能随便进行开发，在这种情况下，西山的别墅应该向着更高端更舒适的方向发展，类比其他区域的同品质产品，更具有投资价值。

　　通过统计，目前西山别墅区的供应量实在有限，仅有几个新项目入市，其它均为老项目后期，而且多数楼盘已为尾盘，不再有后续供应。而御园、万城华府、金隅山墅虽然还有产品入市，但已无别墅供应。

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        独有的人文地脉气质西山是北京自然景观和人文景观结合最好的区域

　　西山别墅区作为皇家园林的所在地，又聚集了“三山五园”等名胜古迹，使该区域拥有独特的“皇家气质”。

　　西山别墅区的土地资源受地域影响本身就极为稀缺，加之政府保护力度的加大，不可再造的自然景观，皇家园林的悠久历史，“西贵”的皇家气质越发得到充分展现。随着别墅用地受限制和国六条90/70政策的影响，西山别墅区规模和别墅供应量逐年减少，而优越的地理位置，使西山别墅区更加显示出“物以稀为贵”的优势。

　　作为北京西北部的大地边缘线，西山受海淀核心区的经济带动作用最为明显，可看作是海淀教育和科技园区的延伸。京城西北部云集了众多高校和科研机构，这里浓郁的学院风为该区域增添了浓重的人文色彩。由于中关村对区域经济贡献越来越大，对西北部具有非常强的辐射能力，西山已成为海淀高科技园区的附属地区，目前若干个中关村的边缘组团已经逐步形成，如万柳地区、西三旗-回龙观地区、紫竹桥地区等。

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