政府的“有形之手”已经显现了作用，火暴的楼市出现了走软的迹象

　　文/本刊记者  张卫华

　　离春节还有三周的时间，程惠便开始盘算着“回家过年”了。请假很容易获得了批准，但她并没有像其他同事那样回家，而是开始寻找新单位。

　　程惠是北京中大恒基海淀区某店的业务员，2007年初加入房产中介行业。当时，朋友建议她到一家公司的市场部工作，但程惠自己坚持要做房产中介，“我就是要卖房子”。

　　一年下来，程惠所在的门店从最多时每月能卖到四五套房子到年终只有一套，甚至一个月业务量为零，成交量的萎缩让程惠和同事从忙碌到清闲，甚至无事可做。尤其是进入12月份，程惠很难再约到看房子的客户了，“原来十个客户中有七八个会出来看房子，现在顶多也就一两个。”

　　往年春节前夕到次年3月份，都是二手房传统的交易淡季。不过，这次淡季来得格外早，更让他们始料未及的是一批同行纷纷出了问题，要么被迫缩减门店规模，要么干脆关门歇业。一场真正的寒冬正考验着更多的房产中介机构。

　　在这个岁末年初，持续繁荣的中国房地产市场突然变数增大，开始出现诸多走软的征兆。

　　中介日子不好过

　　就在程惠打算离开中介行业的时候，中大恒基开始连续关闭50家门店，并计划在春节后再关闭100家，缩减规模达1/3。另一家房产中介北京信一天干脆整体关门歇业，其在鼎盛时期门店数量一度超过100家。顺驰不动产也在缩减门店，而一些小中介悄无声息地死掉。

　　同往年行业自身调整不同，这次房产中介机构震荡不亚于一场波及全国的行业“地震”。去年11月，深圳中天置业总裁蒋飞携巨款出逃，导致这家遍布全国拥有150余家门店的知名中介机构瞬间崩溃，直接引发了房产中介的多米诺骨牌。接下来，陷入危机或倒掉的中介名单越拉越长：创辉、长河地产，信一天，顺驰不动产、金色阳光、帝园?

　　近年火暴的二手房市场催生了数以千计的房产中介机构，去年仅北京就有2600多家，一些规模较大的企业更是盲目扩张门店数量。作为在北京拥有500多家门店的行业老大，中大恒基的扩张更是让人看不懂。在丰台区角门北路东首，两家中大恒基的门店只隔着一条十几米宽的马路，直线距离仅几百米。程惠告诉《经济》记者，按照公司内部规定，在一家店的500米之外就可以再开新门店。

　　不计成本的扩张给其内部管理带来挑战。之前，中大恒基总公司旗下的五个事业部独立核算，门店直属事业部，让人费解的是即使两家相邻几百米的门店也往往属于不同的事业部，而在西三环的门店却跟通州的门店同属于一个事业部，隶属不同事业部的门店交叉造成了互相抢房源和对客户激烈的争夺。

　　从2007年开始，意识到管理问题的中大恒基开始放弃事业部模式改为更为合理的区域管理方式。

　　祸不单行。去年11月，中大恒基原老总因涉嫌寻衅滋事、经济犯罪等罪名被警方拘捕。尽管此事对公司正常运营没有产生大的影响，但一度也让程惠和同事们人心惶惶。

　　“军心动摇了，调整(关闭门店)也就是必然了。”北京千万家房地产经纪公司市场总监常淑娟对《经济》记者表示，房产中介机构自身的盲目扩张导致经营风险加大是引发关闭潮的内因。“2005年的时候市场也有过波动，中介行业也经历过低谷，可为何当时挺过来了现在扛不过去了呢？”

　　在常看来，北京信一天的倒闭跟其投资方变动有很大关系。信一天原老板撤资后由另一投资商接手，“她进来只是为了获得投资回报，对这个行业没有感情。”常淑娟说，没有利润了自然就会关门了。

　　而2007年密集出台的政策对中介行业震荡也起到了加速作用。打击吃差价、资金监管、网上签约等这些规范性政策或许对大型中介公司不会造成较大负面影响，但对一些中小型的中介来说，可能就是致命的。最近北京就有多家小中介公司因高达100万元的保证金门槛而退出市场。

　　中原地产华北区总经理李文杰告诉《经济》记者，从一个行业发展来看，都要经历一个从不规范到规范，从不成熟到成熟的过程。“大浪淘沙，这也很正常。”

　　在市场火暴的时候，有交易量的支撑，充足的现金流暂时掩盖了扩张风险和管理弊病。当市场一旦遇冷，没了成交量，资金链首先断裂，紧接着一系列问题就都暴露出来了。

　　正是市场的转向让房产中介机构遭遇寒冬，如果二手房市场持续萎缩，必然还会有更多机构成为牺牲品，届时不仅仅是一批企业的倒掉，更是整个行业的危机。

　　看跌预期

　　按照往年的经验，经过春节前后的淡季，二手房市场会从3月份起转暖并逐渐进入旺季。今年的好日子还会按时来临吗？

　　反正程惠是不打算回原单位了，已在一家广告公司上班的她告诉《经济》记者，自己不会再去卖房子了，“现在观望的人太多了，一连几个月可能都没有收入”。

　　程惠原来的工资包括底薪和提成两部分，直接跟业绩挂钩。如果有单子，这两部分都会有，且提成较高。如果没有单子，就没有任何收入，“底薪是以单子为前提的，没有业绩一分钱都没有。”

　　程惠觉得那样再待下去，很可能就要挨饿了。在外地的父母催促她换一份工作，别指望再靠卖房子赚钱了。

　　中大恒基城南店店长赫敬哲告诉《经济》记者，“现在大家都在观望，等着奥运会后的房价下跌呢。”不过，赫坚持认为，按照现在的行情，奥运会后房价下跌的可能性几乎没有，会延续现在的小幅上涨态势。

　　周先生在去年下半年曾一连看了几十套二手房，但最终他放弃了购房计划。“奥运会马上开了，等几个月看看，没准会有新变化。”正是像周先生的潜在客户让房产中介们在这个冬天吃尽了苦头。

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