孟晓苏说:"我们每天都在推进保险资金进入廉租房REITS,目前已经在东南沿海一些城市开展调查和试点筹备工作。"
2009年以来,几乎每天都能见到关于推进廉租房建设的报道。目前,无论是普通民众、开发商,还是政府都拥有更大的共识,廉租房已经不差观念,最关键的还是"差钱"。
面对保险投资政策的放宽、REITS的试点等多种利好消息在最近几月集中显现,身兼中房集团理事长和幸福人寿董事长的孟晓苏说,廉租房"差钱"完全有解决之道,那就是大力推进廉租房REITS的落实。
"我们每天都在推进保险资金进入廉租房REITS,目前已经在东南沿海一些城市开展调查和试点筹备工作。"孟晓苏说。
廉租房建设资金缺口或有6000多亿
新京报:房改初期您就是国内最早为保障性住房、特别是廉租房建设进行呼吁的人,对于目前的进展应该感到欣慰吧？
孟晓苏:国务院关于住房保障的决定表明,加强廉租房建设已经不是一个观念和认识的问题了。
2008年起,中央和地方都加快了廉租房建设的推进,但最困难的就是缺钱,政府部门提出了9000亿元安居工程投资,分三年投入,但目前还没有明确这笔钱从哪里来。
新京报:您觉得廉租房的建设资金困难目前有多大？
孟晓苏:为什么新加坡能够承担廉租房的建设成本,他们是在30-40年逐步投入的,目前我们需要在短期内补课,9000亿显然是不够的,但也是短期国家能够承受的极限。
根据过去政府大型投资的策略,大部分地方政府是拿不出这个资金的,还得靠吸引社会投资来解决,大家推测这个缺口应该是6000多亿。
廉租房建设不适合进行资金入股,因为其股权的转让难度很大;此外,也不能进行银行贷款。
3300亿保险金可入廉租房建设
新京报:在您看来,这个问题有怎样的解决方案？
孟晓苏:目前有3300亿的保险资金处于低收益、甚至赔本的状态。
保险公司现在投资渠道相对较窄,尽管保险资金直接投资楼市是有巨大风险的,但是投资廉租房却是让各方能受益和低风险、可行的思路。
新京报:目前的政策对于保险资金进入楼市是严格限制的,而且楼市也处于调整阶段,以哪种方式才是可以让各方接受的？
孟晓苏:我多年前就呼吁通过廉租房REITS来解决问题,REITS可以满足廉租房需要数十年长期持有的特征,也可通过上市交易,实现投资主体的退出,但是当时的房地产主管部门和地方政府对于廉租房的重视程度远不及目前。
REITS在香港等地投资廉租房已经有先例,投资回报率能达到7%-8%,保险资金是愿意进入的。
新京报:政府对REITS免税的说法目前在国内存在诸多的争议,也是目前一些REITS受阻的主要因素之一,你是如何看待的？
孟晓苏:国外政府对REITS免税是因为REITS的资金主要来源于社会的基本保障资金,理论上,政府对REITS免税也是应该的。对廉租房REITS免税,就是降低低收入群体的负担。
廉租房REITS试点已在筹备中
新京报:在具体操作中,廉租房还面临着管理问题,如何保证收益能够兑现？
孟晓苏:廉租房的收益权和管理权是分离的。在不同的地方政府都通过发行REITS来筹集资金时,出资主体是有一定的选择权的,这是促使地方政府做好管理,保证REITS收益的原动力之一;REITS基金管理机构本身也是专业的人士在运作,有能力对保险人的资金负责。
我最近经常和很多地方的省市官员交流,他们都表示理解,并愿意尝试这件事情。
新京报:据我所知,目前各地的廉租房数量还是较少,对于数千亿的保险资金而言,似乎也没有想象中那么大的吸引力。
孟晓苏:大部分城市的廉租房确实还不成规模,我们目前开展了一些试点工作,主要在东部沿海城市、省会城市,基本能达到合理的收益水平。廉租房REITS是基于未来滚动发展的预期,先做几十亿,甚至十几亿都是可行的。
人物简介
孟晓苏
现任中国房地产开发集团理事长,幸福人寿董事长,经济学博士。
1991年从政府部门调任中国最早的房地产企业---中国房地产开发总公司总经理,2000年9月起,曾任中国房地产开发集团公司董事长等职。
名词解释
REITS （Real Estate Investment Trusts）:即房地产投资信托基金。是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票,集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东。
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