长租公寓的杠杆游戏：租客房东两头通吃 有人已爆仓
图片来源：视觉中国 长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。 起初，我爱我家前副总裁胡景晖的这番话，很多人不理解。直到首家爆仓的长租公寓出现，人们才发现，原来租房也要加杠杆。 长租公寓运营方杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎家）破产，给火热的势头浇下一盆冷水，同时也留下诸多亟待解决的问题。 “鼎家给房东的租金是到8月份，9月份之后，我就要跟房东续签或者是搬出去，但是我到今年底的分期合同是没有终止的。”一位通过分期贷款在鼎家上租房的租客向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示。 “鼎家给我们的房租是到9月底，但是我房子的租客已经把10月份的房租付了，并且还有一个月的押金在鼎家，现在房东和租客之间的矛盾就出来了。”一名鼎家业主说道。 破产后，鼎家公司总部一片狼藉——吃剩的食物，砸烂的电脑，大量散落的租房合同文件，还有相继赶来的业主和租客。 分期贷款目前不需要归还 一位女士从2016年开始，便是鼎家的租客。她表示，在2018年之前，她在鼎家租房用的是押一付三的付款方式，2018年初新签合同时，中介表示可以用押一付一的方式，通过一个叫做“51返呗”（现已更名为“爱上街”）的APP缴纳房租。 当时没有说是分期贷款。要是说了，我们肯定咬牙也要押一付三。APP是中介帮忙下的，他指导我注册、绑定银行卡。等所有东西弄好之后，就发现有了51700元（即全年租金）借款。 该租客向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，没多久，我就收到了第一次还款提醒，刚好是1个月的房租，我想的是肯定能住满今年，大不了明年就不用这种方式了，继续押一付三。 但随着鼎家的破产倒闭，该租客也陷入焦虑。她告诉记者，鼎家给房东的租金是到8月份为止，9月之后她需要跟房东签合同或者搬出去，但是贷款分期是没有终止的。 “爱上街给我们的答复是，分期协议我们说要取消是没用的，要鼎家发起终止协议。” 可是租客和鼎家董事长魏永锋的说法矛盾。
图片来源：视觉中国 魏永锋在接受媒体采访时表示，“交易流程是这样的，我们和租客签租赁合同后，租客拿着交易合同交给第三方金融机构平台，进行贷款，贷款时他们会签订一个协议，这个协议具体怎么弄，我不是操作人，不太清楚，但这个协议要提交身份证和各种信息，有时候还要拍照。提交完协议之后，平台会向租客确认是不是本人，还有还款日期这些信息，这都是会告知（租客）的。” 记者从租客手中获得的分期服务协议显示，该租客办理的分期借款本金为51700元，手续费0元，利息6721元，这部分利息由平台补贴，借款期限2018年1月17日至2018年12月17日，每月11日还款，借款用途为个人消费。在这笔贷款分期中，出借人为杭州绿游网络科技有限公司（以下简称杭州绿游），爱上街为借款人和出借人提供居间服务。 爱上街的运营方为浙江阿拉丁电子商务股份有限公司，是一家主要提供商品分期业务的平台，官网信息显示，其2018年1月上线了分期租房、分期购机票车票业务。 爱上街客服表示：“鼎家的分期贷款目前不需要归还，问题正在处理当中。不需要承担逾期费用，个人信用也不会受到影响。” 鼎家在停止运营的通知中表示，办理分期支付的租客，可第一时间提起诉讼解决，或等鼎家清算以后，由相关部门统筹解决。 引入第三方承接房源 业主目前也面临问题。记者了解到的情况是，鼎家一般按季度向业主缴纳房租，同时向租客提前收取房租，鼎家破产后，业主无法收到后续房租，而租客已经提前将一个月或者几个月的房租交给鼎家，业主和租客之间的问题随之而来。 一名业主向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示： 鼎家付给我们的是7到9月份的房租，租客已经把8到10月三个月的房租付给了鼎家，还有一个月的押金。我签的是月初付钱，有些业主签的是月末付钱，所以就还没收到房租，但是租客已经把下一季度的租金给鼎家了。 鼎家破产后，引入了寓团（上海）网络科技有限责任公司（以下简称“上海寓团”）作为鼎家业务承接方，并给出了两种承接方案： 第一种，一次性补贴业主50%~100%的月租金，前提为业主方同意承租方变更为寓团公司，签订相关协议，并且原租赁期限延长2年。 第二种，一次性补贴100%~200%月租金，原租赁期限延长3~5年。上海寓团与鼎家为独立主体，不承担鼎家造成的直接损失和相关债务。 业主方面对于这样的承接方案接受度也并不高。“他们要在以前签订的房租期基础上增加两年，我之前跟鼎家签的是三年，到现在刚好过了一年，如果再加两年就是还有四年，时间太长了。”上述业主说道。 记者注意到，上海寓团是一家新近成立的公司。天眼查显示，上海寓团成立于2018年5月18日，注册资本为55万元。 运营成本高、房源大量空置 “公司倒闭，还是（因为）资金链断裂，扩张太快。”鼎家副总经理付小杰在电话中说道。鼎家官网信息显示，成立于2016年的鼎家到2017年底已经发展长租公寓超过5000间。 据公开报道，鼎家于2009年进入二手房与租赁市场，2017年独立拆分“鼎家地产”和“鼎寓”两个品牌，分别发展二手房买卖业务和长租公寓业务。今年3月，鼎家获得由浙江筑家投资管理有限公司投资的千万级Pre-A轮投资，彼时的宣传称，融资将用于分散式公寓产品的打磨、品牌和团队的建设，另外在公寓智能化管理、金融服务方面也会进行一系列的升级。
魏永锋在接受媒体采访时表示，运营成本高企、房源大量空置，是公司破产的重要原因。 “今年3~4月，因为一些管理漏洞导致鼎家业务员收上来的房子价格偏高，要命的是，这种房子也一直租不掉，空置率上升。公寓行业不同于中介，公寓从跟房东签订合同收房上来开始，就要向房东付房租了。所以即使空置，我们也一直在消耗。” 从2017年全线进入公寓行业的时候便开始亏损，量小的时候每个月亏五六十万元，今年每月亏损一百多万元，累计到目前亏损在3000万元左右。 揭秘长租公寓杠杆游戏 长租公寓的商业模式，愈发扑朔迷离。以自如、蛋壳为代表的头部企业，在这一轮舆论大战中被指破坏市场秩序。
2011~2017年中国房屋租赁行业市场规模（单位：万亿元） 自如的业务模式极具代表性。在该模式下，企业主要通过互联网获得客户，无需供养线下门店。自如从房东手上签下房源，经过装修处理，转租给承租人，简单来讲就是“二房东”。 每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者了解，在自如租房，租客通常需要押一付三，针对这一痛点，自如很早便探索了租金分期。 记者以房东身份与自如某工作人员取得了联系，并表示希望一次性收齐一年租金，对方告诉记者：“我们6月推出了一款年付贷产品，您贷款，抵押与自如的合同，自如还本息。放款方是一家互联网银行，条件是每年多15天空置期，就是免租期。” 也就是说，房东若想一次性收齐一年租金，在签约此款年付贷产品后，银行提前将一年的房租以贷款形式付给房东。从银行的角度看，其掌握的是单人的贷款合同，只要个人征信不出问题，他们会非常乐意贷款。但事实上，这些贷款的最终去向，是自如。自如可以利用海量租客的信用，为其资金扩张作信用背书。 当记者表达出对贷款风险的担忧时，该工作人员说：“以自如现在的规模和品牌，不存在这种风险。不会因为一套房子贷款，来砸自己的品牌，品牌是最宝贵的。” 他两度表示，建议在8月底之前完成签约，由于近期北京市住建委的约谈和介入，自如收房或许从9、10月会开始降价。 另一家长租公寓蛋壳从2015年到2018年，用3年时间拥有了10万间房源。今年初，蛋壳完成B轮1亿美元融资。 当记者询问月付是否需要贷款时，该一位蛋壳管家答道：“会有一个贷款合同，是以你个人名义和银行签订的，蛋壳提供担保，贷款利息和手续费都是由蛋壳承担的，很划算。建设银行等多家银行都是我们的合作银行，你这笔贷款很安全的，不会有风险。” 当记者问到能否选择不贷款时，该工作人员直言：“如果你选择月付，就必须贷款。” 随后，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者再次以房东身份联系了另一位蛋壳管家，托词要将房屋租赁给蛋壳，并提出了一次性收取一年租金要求。对方表示，“公司没有针对房东的年付方式，支付租金方式为押一付三，现在蛋壳只有这一种支付方式，定期打款”。也就是说，蛋壳首次会支付给房东4个月房租，合同期满后收房时，如果出现损坏，就从押金里扣除。 值得一提的是，蛋壳现阶段已停止收取3年期房源，最低4年起签。但是，如果能够签约5年甚至更长期，还可以给出更高价格。 通过金融工具的运用，这些长租公寓能够短时间内大量聚集资金，一次又一次“租—贷—租”的操作，让他们的体量飞速膨胀。 “似乎整个公司都在全力奔跑”，自如工作人员对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，“租房讲究的就是短平快，自如的屋子三天就能装修好挂出去租。” 即使是像自如这样的头部平台，其租金分期模式和年付贷产品也被屡屡质疑，目前依旧没有获得完全澄清。 记者| 肖乐王西岭 编辑 | 陈星王可然王嘉琦 相关文章： 最新文章： |
