楼市投机需求在北京已经绝迹
从需求端来看，北京仍是当前调控最为严厉的城市。其中，现有的楼市政策框架，主要源于过去几年来的几项重要政策措施。
2010年4月30日，北京出台限购政策，以家庭为单位，将新购商品房限制为一套，同时将限购门槛设置为连续5年纳税或社保证明。北京也成为全国首个出台“限购令”的城市。
2015年，作为“北京城市副中心”的通州区，在现有政策的基础上，将限购政策进一步升级。限购门槛设定为在通州区落户三年、或在通州区拥有连续三年纳税或社保证明。由此，通州区被称为“最难获取购房资格”的区域。
2017年3月，北京先后出台“317新政”和“326新政”。将首套房最低首付比例提至35%，二套房最低首付比例提至60%，暂停发放贷款期限25年以上个人住房贷款。同时，北京还将商住类房屋纳入限购范围，并实施停贷。
至今，北京的购房者面临的门槛，仍为全国各城市最高。
这一系列去杠杆的政策措施，极大改变了北京楼市的需求结构。多家房企人士和经纪机构向21世纪经济报道记者表示，当前北京楼市的投机需求已经绝迹，投资需求占比很小，刚需则成为主流。这其中，改善型需求已成为刚需中的主体，首套置业需求也占据一定的比例。
由于需求中的“水分”被挤出，近几年北京楼市的成交量也有所下降。2017年至2020年，北京新房年度平均成交量约为3.3万套，二手房年度成交均值约为15万套，比此前的年度交易规模下降了3到4成。
这四年也被业界称为北京楼市的“筑底期”。由于成交量位于相对低位，加之“限价令”等政策的实施，北京房价基本处于“横盘”状态。
期间，北京楼市也曾有过小幅波动。为应对政策边际效应递减的现象，近几年，北京根据市场变化，不断对需求端的政策进行“修补”，或进行执行层面的强化。比如，北京在2017年对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从而封堵“假离婚”的漏洞。2020年下半年以来，北京市的金融机构严查信贷资金违规进入楼市的现象。此外，北京对购房者资质和贷款流程的审核也不断趋于严格。
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