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07年房地产业十大猜想：将告别垄断

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2007-2-24 20:01:25

1.鼓励自住消费、加大政府保障功能

　　2006年的调控政策中特别规定了两个70/90的比例，同时建设部督促尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。这表明2006年的调控主题是促进住房保障体系的建立和完善，目的在于保护房地产市场的合理需求。2007年鼓励自住消费、加大政府保障功能的基调不会改变。

　　2.支柱行业地位不变

　　虽然房地产市场过热现象引起了政府的连年调控，但是调控的目的始终不在于打击市场，而是保证市场的长期稳定发展。这是由于房地产行业在经济中的重要作用决定的。固定资产投资、社会消费和进出口是我国GDP增长的三驾马车。

　　3.调控将兼顾多面平衡

　　2000年以来中国房地产市场的发展，很大程度上是因为长期积压的购房需求的集中爆发。但在相应的税收、金融等配套政策环境还不成熟的情况下，急剧增长的供需显然给市场带来了潜在的过热风险。

　　而由于中国城市化进程的进行、中国经济的持续发展、人民收入和生活水平的提高，住房需求从长期来看还将处于上升阶段，如何在调节过度的、非理性的供需与保护合理的、广大居民的住房需求之间取得平衡，将是下阶段调控政策的着眼点。

　　4.房地产将告别资源垄断

　　土地的稀缺性使得房地产成为了资源垄断性行业。但是，国内房地产业现状是一方面用地紧张、建筑用地与农业用地的矛盾突出，而另一方面，我国每年因为建筑施工质量的问题导致的隐性建筑损失约在4500亿元人民币，许多房屋连50年的寿命都达不到，带来极大的重复建设和资源浪费。

　　房地产应该在资源节约和环境友好中寻找机会，形成资源和环境的共生链条。

　　5.园区土地开发将裂变出新模式

　　随着市场的深化和开发水平的提高，工业地产、商业地产将吸引更多开发商的注意。

　　与此同时，商业地产、工业地产等更是已经吸引了国外基金的关注，收购案例层出不穷。园区开发将在撤销、规并、压缩、整合、竞争中裂变出新的土地需求，在合理、科学的城市规划的前提下，这类需求应该得到扶持和鼓励。

6.开发利润率将下降

　　近年来，全国土地出让价格明显上升，2003-2004年土地交易价格年增长率分别达到22.2%和29.4%。2004年全面实行的土地协议出让终止、招拍挂全面实行以后，土地成本在开发成本中所占比例明显上升。

　　近期召开的开发商内部通气会上开发商表示，近两年拿地的土地成本已经占到全部开发成本的50%左右。应该说，这一轮的土地交易价格上涨较大程度上是市场从不规范走向规范的过程中引起的价值回归。而开发商早期因低廉的土地成本获得的高额利润率也将随着市场的规范而出现下降。

　　7.城市化进程决定开发商实力

　　房地产是一个区域化特征明显的行业，而由于开发时间的早晚，中国不同区域的城市化进程和比例差异明显，这个差异将在很大程度上影响到一个城市的开发商体系构成。

　　上海这样的城市化比例已经很高、房地产市场化相当成熟的城市，将来必然是大型的、实力的开发商的逐鹿之地，中小型企业基本退出主流市场。而在城市化进程还在较低程度的区域，房地产市场将呈现分散化的竞争格局，本地中小企业将和全国及区域品牌企业共生成为市场的主体。

　　8.房产新业态产生新机会

　　在需求集中爆发导致的短期普涨行情过去后，市场将逐渐走向正常的竞争状态。

　　由于市场化程度的不同，不同城市、不同区域、不同环线、不同项目甚至不同消费文化将表现出不同的价格表现和项目开发走势，涨跌互现将要并且已经成为市场常态。在这个阶段开发商要做的是区分基础型市场、成长型市场和创造型市场，对于不同的市场对应性的采取营销方式。未来最终通过升级地价级差达到增值的社区商业到区域商业项目，艺术创意产业项目，旅游附加值项目将会成为企业获利的机会。

　　9.项目创新成为竞争本源

　　普涨时代结束、个案时代到来也使得市场将被重新定义，开发商的实力和品牌、项目自身的特色和品质成为决定项目市场表现的关键因素。

　　在这种情况下，开发商将比以往更需要分析市场形势，理解“天地人和”。“天”是指政策，而“地”是指地根银根、土地规划，项目、环境规划，“人”是指消费者和舆论的影响、而“和”则是指开发商的资金链和品牌以及资源的整合把控能力，对政策、消费者和自身实力的全面检视和理解将占用开发商更多时间。

　　10.代理企业寻求资金突破

　　房地产行业的发展同时带动了流通服务行业的发展，出现了一批如易居中国、合富辉煌、世联地产等全国性的优秀代理商。这些代理商通过上市、海外资金注入等方式获得加速扩张过程中所需要的资金，已经上市的如合富辉煌、富阳(中国)控股等，而易居中国等也有上市计划。

　　2007年，代理行业的上市浪潮仍将继续。此外，市场竞争环境的日趋复杂也对代理商提出了更高的要求，市场要求复合型的咨询服务机构的出现。这些综合服务机构不仅能够提供常规性的营销方案，还应该对开发商的融资、土地、城市规划等方面提出专业建议。（陈晟/东方早报）


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