本报记者 刘英潮

        近日，国务院下发了关于修改《物业管理条例》的决定，新修订的物业管理将从10月1日起实施。本市物业管理专家接受记者采访时，为本市市民解读了本市已经执行和可能即将执行的一些规定，帮助人们了解新条例对人们生活的影响。

　　加强了政府的指导作用

　　据本市物业管理协会咨询委员会委员王秋惠律师介绍，国家新修订的《物业管理条例》增加了“将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门”的内容。本市已经在全国率先开始推行社区联席制度，已经提前对接了新条例。

　　半数业主同意即可议决

　　同时新条例规定，除筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或更换业主委员会成员、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。本市对于选聘物业服务企业，过去要2/3的业主同意才行，但是很多业主由于工作忙等原因不参与表决，由于人数不够，很多决议难以达成，给业主委员会工作造成很大难度，而新条例实施后，只要1/2的业主同意就行，操作难度被降低了，因此对应修改的地方条例会更加有利于小区业主利益的维护。

　　业主有权改建建筑物

　　王秋惠律师同时提醒人们，新增加条款中“业主可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施”，这保障了业主可以在土地使用权70年的基础上改建小区内的建筑物。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。例如有的业主委员会决定在小区增加一个垃圾筒，可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对，如果该住户确实合法利益受到侵害，他可以请求法院撤销业主委员会的决定。这样为一些纠纷的解决提供了法律依据。

　　物业企业由管理变服务

　　此外，根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。王秋惠律师指出，本市目前仍倾向“服务”和“管理”并重的思路，因为物业企业要对人加强服务，对物加强管理。物业公司不能只光强调“服务”了，特别是对小区内的秩序要严格管理，来保障大多数业主的权益。对于10月1日实施修订后的《物业管理条例》提出，物业服务企业接受委托代收水电等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。专家介绍，本市近年来已经规定物业企业代收这些费用时不得另外加手续费，严格执行物价部门的统一规定，对此本市不会进行新的调整，对市民影响不大。