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二手房年终盘点：中介苦日子刚刚开始

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2006-12-26 15:24:41

   “今年是不平凡的一年。”在21日至24日召开的成都首届二手房交易会上，成都市房管局市场管理处处长赵江明在回顾2006年成都二手房市场时，用这句话开头。

    尽管经历了国家宏观调控洗礼，但在巨大刚性需求拉动下，成都二手房市场整体交易仍保持了上升势头。23日，成都市首届二手房交易会进入第三天，前去淘房的市民挤满了每个中介店。

    然而，二手房中介业的现状却令人担忧，“无序竞争”、“利润下滑”、“关门裁员”等等，业内人士这样形容，二手房中介业的阵痛才刚刚开始，未来两年将面临更残酷的生死抉择。

    现场交易会买家多

    12月23日，成都市首届二手房交易会进入第三天，淘房的买家特别多。市场内一家二手房中介公司经纪人小杜站在店门口，给市民介绍店中二手房的各种信息。

    内墙上及玻璃门上贴满成都中心城区不同位置的二手房信息：双桥子一套71平米的房子标价30万元，单价4225元；玉林一套67平米的房子标价28.8万元，单价4298元……

    小杜入行才1年多，不过，这1年多从业经历却令他感触颇深。究竟“国六条”、“个税强征”等各种宏观调控对2006年二手房市场有什么样的影响？小杜有两个概念：过手的二手房套数、房价变化了。

    从今年1月到12月，小杜的业绩不错，平均每月有两套。“这个业绩算是很好的了，但有好几个月却一套都没有卖出去。”今年上半年，特别是3、4、5月，小杜卖了今年销售总数中的大半，他说，那几个月是因为从2005年下半年“国八条”政策调控后人们购房观望状态的结束。而到今年6月1日，国家又出台了“国六条”，从那天到10月份，小杜一套房子也没卖出去。直到11月份中旬，小杜手上的房子又开始卖动了，“可能很多市民已经忍不住了，不想再等待了。”

    小杜说，从他了解和经手的二手房来看，今年春节前后，成都中心城区二手房均价在3400元左右，3月到5月份，几乎每月涨了200元，到5月底达到4000元，之后一直稳在这个价位上，而到目前又涨了100元左右。“市民来买房子，同样的面积和户型，2月、3月份的时候说找套20万以内的，而到4月、5月则只好说找套25万以内的，而现在要说找套30万以内的了。”

    交易二手房成交增长了19%

    2006年，对于二手房市场来说，无疑是个“多事之秋”。无论是“国六条”还是“个税强征”，各种宏观调控最终都落脚到了二手房上。

    在这种背景下，成都二手房交易量仍呈现出上升趋势。据统计数据显示，2006年1至11月的成交总量为37638套，较去年同期增长了19%。“今年二手房交易受政策性影响，波动非常明显。”赵江明在成都首届二手房交易会上，对今年成都二手房交易特点进行了归纳分析。

    在经历了传统的交易淡季（1月、2月）之后，市场开始回暖，成交量连续三个月保持在4000套以上。5月底，国税总局发布的营业税征收期限延长至5年消息一出，市场成交量陡然下滑，由5月的4156套落到6月的2855套，5.55%的营业税让更多的购房者持币观望，也让不少中介在很长一段时间内均出现无一单成交的惨状。随后出台的征收个人所得税，使7月出现了一股避税热，引发了一场避税大战，当月底单天过户量就高达573户，也使7月的市场交易量一跃攀升到4492套，成为本年市场交易量最高的月份。同时，在市场惨淡的9月、10月，二手房入户政策的实施，犹如一针强心剂，大大刺激了成都二手房市场的活跃。

    赵江明介绍，市场的刚性需求强烈，是成都二手房市场能够火爆的重要因素。成都11月购买二手房的外地人占了44%左右，住房领域总套数的54%被外地人买走，而随着外来人口的增多，二手房落户政策的落实，成都二手房的购房需求还将不断扩大。同时成都市二手房市场的地位和作用正处于上升势头，二手房交易目前占到房产交易总份额的31%左右，而成熟的房地产市场，二手房交易量应占50%以上。

    格局二手房中介开始大洗牌

    尽管成都二手房市场当下和未来都显得欣欣向荣，然而，作为主角———二手房中介公司却活得艰难。很多中介公司选择了关门停业，其中不泛一些大公司。据与成都200多家中介公司有过合作的一家广告公司负责人讲，今年先后有50～80家大大小小的中介公司关门停业，包括胜基、蜀新、新中信、瑞源、中兴、恒基、沪新、鑫易居、指南针、创基、付博等。

    今年，成都二手房成交量约为4万套。这样的市场并不算小，但为什么大多数中介都“吃不饱”？一家中介公司负责人算了一笔细账：4万套的成交量，有一半被“黑中介”、“小串串”夺走，余下的2万套有七成流向品牌中介，算下来每个店一年的交易量也就才7套。如果每套按5000元的佣金收取，一个店一年的收入只有35000元。而每个店的人力、租金、折旧等基本成本，一个月就要2万元！

    赵江明说，造成二手房中介公司经营困难有政策性因素，也有公司自身原因，但最核心的原因是二手房中介入市门槛低、无序竞争明显。许多无证的“串串公司”，只需一两个人、搭个摊子就能做生意，其成本比规范运作的品牌公司低得多。而且，由于他们“搅局”，使佣金比例一降再降。一中介公司负责人告诉记者，两年前他们的中介佣金为2.5%，到现在已只有1%～1.5%了，“黑中介”的佣金有些只要0.8%，甚至更低。

    前瞻未来两年面临生死抉择

    行业的大洗牌时代已然来临。成都市房管局在市场规范上已经动手实施，准备明年开启成都市二手房的网上交易平台。新的交易系统功能将包括二手房房源信息、网上委托、网上交易、合同下载等内容。房源信息披露、房源权属查询、交易中介委托、合同下载、交易查询均可在网上进行。这一平台建立之后，只有获得相关资质的正规中介机构才能获得密钥进入该系统从事中介活动，而无资质或非法的中介机构、个人则无权进入，这样就从技术上维护了房屋交易秩序，保障了二手房买卖安全。

    “未来两年是二手房中介生存相对艰难的时日。”成都金丰易居总经理张剑认为，目前由于整个二手房中介市场竞争越来越激烈，整体水平下滑，利润已经很薄，生存压力很大。另一方面，来自国家宏观调控的压力同样很大，“从整体宏观调控来讲，国内房价始终没有得到很好的控制，未来不排除更严厉的政策出台。”

    顺驰任总也持类似观点，“未来两三年，少不了中央相应的监控，在国家大政策和地方政府规范市场联合作用下，二手房中介公司将进入一个自然洗牌的阶段。”

    而在这轮漫长洗牌过程中，不少实力强的中介公司选择都是—————坚守。“我们始终对二手房中介市场的前景充满希望。”张剑的理由来自以下几点：一是国外资金比较看好二手房市场，会有大量资金进入；二是发达国家、国内沿海地区的经验，其二手房的成交量总是高于商品房；三是城市土地的日益稀缺，城内新房会越来越少。（记者罗向明）

   同步播报

    成都楼市入暖冬烂尾楼全面复活

    21日，成都市停工办发布的数据显示，全市列入清理处置名单的66个烂尾楼项目，目前已经完工40个，正在复工16个，剩余10个项目可在明年全部处置完成。这些曾被称为城市景观“恶瘤”的烂尾楼大部分“咸鱼翻身”，有的甚至身价倍增。

    成都烂尾楼迎来重生

    经过长达10余年的等待后，位于人民中路三段1号的31层烂尾楼终于迎来重生，以昂贵、奢侈为代名词的“壹号公馆”闪亮登场，住宅均价据称超过1万元/平方米。

    在总府路，165米高的王府井(22.64,0.25,1.12%)大厦外立面工程已经接近尾声，预计明年春天大厦就能完工。11月中旬，号称成都最大烂尾楼的汇通大厦，也在停工多年后找到接盘者。香港瑞安建业以4亿余元竞得此项目。瑞安宣称要将其建设成集写字楼、酒店和商场于一体的高端综合性商用物业。

    成都烂尾楼正在迎来咸鱼翻身的大好时机。以改头换面之后的“书香门第”住宅项目为例，当年号称“第一水岸豪宅”时的均价也不到3000元/平方米，今年拍卖的均价达到4300-4500元/平方米。

    烂尾楼变高端写字楼

    位于人民南路四段的威斯顿联邦大厦，是成都烂尾楼“死而复生”的经典之作。当时的均价卖到了9000元/平方米以上。现在作为甲级写字楼的威斯顿联邦大厦入住率接近100%。另一个烂尾楼的成功典范是位于天府广场的“城市之心”。由于拥有高标准的配置配套，并因特殊的地理位置，赋予了优越的商务质感，成为众多外资、合资企业首选的高级商务场所。“城市之心”的最高价达到1.6万元/平方米。

    化腐朽为神奇的还有位于盐市口的中环广场、科华北路的力宝大厦、红星路步行街的正熙国际、人民南路一段的中铁名人大厦等。

    是什么“暖风”吹醒了这一批曾经的“失意者”呢？成都资深房地产策划师董江涛分析说，主要是成都的房地产持续走高，大环境太好了。从市场环境看，这些曾经的“烂尾工程”多是在上世纪90年代初、中期沉淀下来的项目，且一般都占据着城市中心的黄金地段。如今这些地段不仅地价翻了几番，而且很难拿到。

    随着大批国内外大型公司进驻成都，对高端写字楼的需求不断增加，地理位置优越的烂尾楼作为写字楼开发，已经成为慧眼识金的开发商的好选择。

    机遇与风险依然共存

    21日，成都市停工办在新闻发布会上也宣布，成都市在整治烂尾楼取得好成绩的同时，又新清理出5个烂尾工程，它们分别是锦都大厦、华海大厦、深圳大厦、万福大厦、国际大都会。旧的未去新的又来，烂尾楼问题的确很让人头疼。

    显然，许多烂尾楼不只是烂个“尾巴”那么简单，几乎每一座烂尾楼都有自己的“内幕故事”。据了解，一些烂尾楼之所以低价也难以拍卖出去，往往跟楼盘背后债权债务问题纠缠不清有关。

    然而，投资烂尾楼的风险还不仅在于此。与开发一般楼盘的生产周期相比，虽然改造烂尾楼得当能够使资金在比较短的周期内产生利润，但不是每一幢烂尾楼都能起死回生。如果一幢烂尾楼存在配套设计落后等弊端，为了适应市场需求，开发商必须投巨资改建。有时候，改建的费用可能会超过新建的成本。（李伟铭/四川在线-天府早报）


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