3月8日,万科(000002.SZ)发布了2010年年报,并再一次发布《致股东》书。与此同时,“千亿”万科开始关注对股东的回报:决定每10股派送人民币1.0元(含税)现金股息。以2010年12月31日总股本10,995,210,218股计算,合计派发现金股利近11亿元。

　　某知名券商地产分析师在接受《证券日报》记者采访时指出,万科的年报表现“符合预期”,未有惊喜。

　　结转收入仅为销售收入一半

　　2011年利润已被锁定

　　2010年,万科在北京、深圳的销售额首次突破百亿,销售规模在50亿以上的城市有8个。可以说,北上广深天五个一线城市,再加上苏南、杭州、和沈阳这8个城市的销售,几乎成就了万科“千亿”销售的半壁江山!其中,在北上广深以及天津五个城市已结算项目分别占比万科营业收入和净利润的49.7%和47.9%。

　　同时,万科在深圳、天津、武汉等城市市场占有率第一,在上海、福州、珠海等城市市场占有率位居第二。

　　报告期内,万科实现营业收入507.14亿元,同比仅增长3.75%,实现净利润72.8亿元,同比增长36.7%。其中,已经结转的面积仅为452.1万m2,同比减少25.3%;结转的收入为500.3亿元,同比增长3.6%。

　　与有限的结转收入和面积相比,截至2010年末,合并报表范围内万科已售未结面积680万m2,合同金额820亿元。万科在年报中指出,上述待结算资源将为公司2011年的收益提供了有力支撑。

　　某知名券商分析师对《证券日报》记者表示,在大型房企中,提前将利润进行锁定几乎已成惯例。在他看来,“如果没有股市上再融资的计划,保持经营的稳定与持续性更为重要。”

　　项目开工多竣工少

　　2010年,万科新开工面积为1248万m2,相比年初计划的855万m2增长了46%。不过,全年竣工的面积为442万m2,仅为开工面积的三成多,为此,万科的解释为“受亚运会、世博会等偶然因素影响”。

　　报告期内,万科新增加项目87个,归属万科权益内的用地面积为941万m2,对应规划建筑面积2215万m2。截至2010年年末,万科权益内规划建筑面积为3640万m2,“基本可满足未来2-3年的开发需要”。

　　去年一年,万科新进入中西部地区以及东北等地共12个城市。截至2010末,万科累计已进入46个城市市场。新的一年,万科拟开发产品(对应公司规划中项目)493.1亿元,占比存货的36.98%。

　　上述接受《证券日报》采访的券商分析师表示,拟开工项目规模有限可能有两个原因,其一是万科加大了在二、三线城市的项目开发,所需资金有限;其二则可能是调控下减少一线城市投资,规避政策风险。

　　绿色梦想仍将继续

　　业内盛传“像万科学管理”一说,并非虚言——报告期内,万科的各项费用均有所下降:管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%,营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%,财务费用同比减少12.11%。

　　2010年,万科新开工产品中装修房的比例高达93%,其中近60%的装修房应用了标准化产品技术。报告期内,万科发布了A、B、C、D四级精装修体系,并进一步扩大了采购的集中度。

　　值得投资者注意的是,万科在2011年计划在北京着手建立第二个建筑技术研究基地。继续推动绿色节能技术的研发和应用,2011年新开工项目中,“预计参照绿色建筑标准的面积将达到180万平方米”。

　　2010年,“千亿”万科并非一个时代的结束,而是全新挑战来临的标志。