一年调控效果不佳 楼市"拉锯"或引第四轮调控
[提要]三轮重磅调控,撼动的只是成交量,房价则坚挺如故,终难撼动。国土资源部副部长小苏表示:"中央认为,以城市住房为主的问题已经影响到了全局,必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"
4月17日,"史上最严厉"的房地产调控"国十条"出台已经一年,市场博弈仍在花样翻新地继续。一年间,继"国十条"之后,"国五条"、"国八条"也接踵登场,限购、限贷、加息、房产税等颇具杀伤力的招数纷纷祭起,力图阻截房价的狂飙突进。然而,三轮重磅调控,撼动的只是成交量,房价则坚挺如故,终难撼动。国土资源部副部长小苏表示:"中央认为,以城市住房为主的问题已经影响到了全局,必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"
一年调控效果不佳
从4月上旬开始,国务院派出的8个督查组,对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此轮督查,再度彰显中央对房地产调控的决心。赴上海督查组一位工作人员对时代周报透露,此前各城市出台的与GDP增幅挂钩的房价调控目标,中央认为有所欠缺,督查的目的也是希望部分省市能有所调整。"中央希望各城市能切实抑制房价过度上扬,如果效果不理想,不排除中央层面有新一轮调控措施出台。"
"国十条"出台至今已满一年,其间又有"国五条"、"国八条"相继登场,在去年的两轮调控主要收紧信贷、推进房产税试点的基础上,今年1月的第三轮调控即"国五条"又进一步推行"限购令",再度强力扼制市场需求。但,撼动的只是成交量,房价却坚挺如故,未见松动,这显然与百姓期望相距甚远。"一年来调控确实不够到位。"督查组工作人员称。
成交量的低迷,被认为是调控至今的主要功效。"限购令的威慑力度还是很大的,严加打压投资需求,让一些楼盘的销售陷入僵持。除了一些特别刚需的楼盘还有一定成交量,高档楼盘基本上是卖不动了。"上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报。
然而,据上海房地产研究院综合研究部的部长杨红旭分析,一年来,无论是成交量还是均价,只是涨幅有所收敛。"去年全国新建商品房成交量的增幅是10%,2009年是40%多,市场有所降温。此外,去年成交均价的涨幅是7.5%,2009年则是23%。两个大幅回落,说明调控是有效果的,但问题在于价格并没有得到控制,东部大城市涨幅还是比较大,调控的效果并不是很明显。"
"去年的调控没有达到预期的目标,楼价不跌反升,市场恐慌性购房又再次出现,导致了今年初第三轮调控的出台。如果今年还不能稳定房价的话,我相信还有第四轮。越调控房价越高,也是楼市的一个怪圈,调控确实很难,但不调又不行。"中原地产的项目副总经理黄韬告诉时代周报记者。
日前,在赴浙江督查时,国土资源部的副部长小苏表示:"中央认为,以城市住房为主的问题已经影响到了全局,必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"
"量价齐跌"是种"假摔"
既已"事关全局","好消息"也因缘而来。近日,北京、深圳先后宣布,3月楼市成交均价、成交量均有大幅下滑。北京市房地产交易管理网的统计数据显示,3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米,环比下降26.7%,同比下降10.9%,出现了19个月以来的首次同比下降。深圳市规划和国土资源委员会的数据显示,3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米,是2003年以来成交量最低的3月;每平方米成交均价也跌破2万元,为19424元,环比下降5.99%,同比下跌5.04%。
然而,这一轮的"量价齐跌",却被业内人士一致认为是一种"假摔",通过结构性的推盘而人为造成的均价下跌。北京市建委也承认,成交区域的"偏远化"是导致价格下降的主因。今年以来,大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区大量推出中低价位、中小套型商品房,套总价在150万元左右居多。3月,这4个地区成交量占全市的七成以上。
相对易于人为操纵的均价,国家统计局采用的价格指数,被认为更能反映市场价格的真实状况。4月18日,统计局最新发布的数据表明,70个大中城市住宅销售价格指数3月同比全部实现上涨,但从环比数据来看,有12个城市实现了新建商品住宅环比下降,8个城市与上月持平。在价格指数的统计口径下,北京、上海都只是环比持平。
在黄韬看来,量跌价稳仍将是下一段时间的市场景观,10月以后才可能出现价格真正的松动。"每一次调控,开发商和政府都会有一段僵持的时间,看谁能坚持到最后。目前双方仍在对峙,如政策不松动,甚而加大力度,政策叠加效应会在年底显现,开发商不得不以价换量,我估计房价可能会下跌10%左右。"
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在一系列宏观调控政策的作用下,3月份全国房价涨势回落,房价驶入"慢车道"。业内人士表示,目前房地产市场已经进入由"量减"向"价跌"转变的关键时期,调控政策需要继续坚持,再次发力,以保证房价回到合理区间。
具体分析20个房价持平和下跌的城市不难发现,以北京、深圳等地为代表的城市,都是在"国八条"之后出台了严厉的调控政策,并且执行得力;而以合肥、成都、郑州等为代表的二线城市,则是比较早地实施了限购等政策。相比统计数据中部分三线城市环比涨幅依然超过0.5%,执行了调控政策的二线城市房价已经明显进入调整期。
对此,有专家提醒,价格回落有可能是结构性的变化而非趋势性的变化。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说:"限购政策抑制了中心城区的成交,市场陷入观望导致成交萎缩,而郊区房则趁势推盘,由于价格较低成交量放大,导致整体均价下滑。实际上,并没有出现实质性的降价,只是结构性降价。"
目前的房价走势依旧处于僵持状态,有几个方面值得特别注意,一是"结构性价格变化往往是房价将要发生实质性变化的前兆",韩世同说。二是房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下,极有可能选择降价出货以回笼资金,从而为未来价格的进一步走低提供了条件。
北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示,目前房地产市场已经进入由"量减"向"价跌"转变的关键时期,"未来市场如何需要看调控政策的执行力度和落实情况,房地产调控已经到了逆水行舟的关键时间"。
严控下房企"创新"寻突围
"调控初见成效",目前不少房地产开发商均表示对楼市调控效果认可。在近期各大上市房企公布的2010年年报中,房企多元化经营策略在提速。一方面是在国内融资渠道收紧的情况下,要加大融资力度;另一方面是,产品线也在逐步向二、三线城市以及商业地产和保障房领域推进。
随着国家货币政策逐渐收紧,银行信贷受到压缩,房地产基金作为房企融资渠道的重要性日益凸显。清科研究中心预计,2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。
在一线城市政策高压使楼市成交量急剧萎缩的同时,二、三线城市的房地产成交却处于稳步上升的态势。日前发布的"一季度房企销售榜"指出,上榜企业在三四线城市布局的优化,以及在商业地产方面转型的成功,成为销售不错的主要原因之一。潘石屹说,目前很多开发商在调整战略,未来开发商竞逐的热点将是商业地产。
"房地产业依靠高杠杆、低利率的时代过去了,依靠房价持续上涨的盈利模式过去了,房地产商要学会在正常市场环境下生存。"住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮说。(.时.代.周.报)
发改委副主任谈楼市调控:不要抱不切实际的幻想
从4月上旬开始,国务院派出8个督查组,对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。按计划,4月20日左右,督查工作将陆续完成。
18日,督查组在听取广西南宁市的汇报后,国家发改委副主任穆虹对南宁做法给予充分肯定。
在分析全国房地产调控形势时,穆虹说,当前,我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨,但中央的态度是很坚决的。
他表示,现在,有些地方还持观望情绪,希望各地不要抱不切实际的幻想,要切实抓好房地产的调控工作。
督查重点一个不落
多日来,国务院督查组,重点督查了各地房地产市场调控工作责任落实情况,保障性安居工程建设情况,执行税收政策和差别化信贷政策情况,住房用地供应管理情况,引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。
4月16日,由国家发改委带队的督查组抵达广西,先后在北海、南宁等地展开实地督查。目前,在广西的督查工作已结束。
几天来,督查组察看了北海中安公司建设的止泊园房地产项目,还到位于杭州路的廉租房小区,实地了解北海廉租房情况,看望困难户张炳胜、残疾人郑月兰。在北海房地产交易中心,督查组一行听取了交易中心负责人的情况介绍,对北海市房地产交易市场的规范化管理给予肯定。
4月11日至14日,以住房和城乡建设部部长姜伟新为组长的督查组,在陕西检查工作。督查组深入西安市鸿基新城经适房、蓝博国际社区公租房等项目和咸阳市世纪大道公共租赁住房、金旭路廉租住房等项目,实地查看商品房价格、销量,保障房建设质量和运营管理情况。此外,督查组还就两市执行税收政策和差别化信贷政策、住房用地供应管理等情况进行检查。
4月12日,由国家发改委带队,督查组在深圳调研保障性安居工程建设和房地产市场宏观调控情况。当日,督查组在龙华曼海宁新盘了解房价最新变化及开发商意见后,赶赴市房地产权交易登记中心考察税收征管、限购令执行状况。随即实地察看了梅山苑二期公共租赁房建设进展。
地方表态坚决落实
在督查组的检查指导下,各地纷纷表态,加大楼市调控落实力度。
17日下午,广西壮族自治区主席马飚在南宁会见了穆虹一行。马飚说,目前广西房地产市场是健康的。同时,广西将进一步促进房地产市场平稳健康发展。"广西一定按照中央的部署,按时按质按量完成今年开工建设29万套保障性住房的任务。"
陕西省对国务院督查工作高度重视。西安市根据督查组指导意见,在广泛征求社会各界意见的基础上,确定了2011年新建住房价格控制目标的标准:新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。
同时,陕西出台《陕西省住房保障工作评价考核暂行办法》,将对全省各市政府住房保障工作进行考核排名。考核不合格的市政府和省政府相关部门,将被通报批评。
穆虹表示,调控工作应该坚持"两手抓",一手抓商品房市场调控,一手抓保障性住房建设,两头都不能空。具体的调控方式还可再作进一步探讨,希望通过中央和地方的共同努力,确保调控取得成效。(.人.民.日.报)
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