分析人士称，个别房企希望海外市场投资能占其全部地产业务投资的30%以上、

　　“2013年，澳大利亚有30%的开发资金来自于中国，美国有13%的开发资金来自于中国。” 莱坊董事兼亚太区研究部主管Nicholas Holt向《证券日报》记者表示，其中，绿地集团成为首个进驻英国开发住宅项目的中国房企。

　　据记者不完全统计，从2014年1月14日至今，绿地、万达以及碧桂园三家千亿元级销售规模的房企相继出海，分别在英国伦敦、澳大利亚悉尼和加拿大多伦多抛出总计约552亿元人民币的海外投资计划。

　　其中，绿地集团敲定了345亿元的海外投资计划，占上述三家千亿元级房企目前抛出投资计划总额的62.5%。此外，目前绿地集团是中国房企出海投资规模最大的企业。

　　抛345亿元海外投资计划

　　“2014年将是绿地海外业务全速推进、全面收获的一年。”绿地集团董事长、总裁张玉良透露，绿地在英国、美国、加拿大、泰国、马来西亚的项目年内将全面启动预售，基于此，绿地已将全年海外销售目标由130亿元调整至200亿元人民币，相较于2013年30亿元人民币的海外业务收入将数倍增长。

　　1月初，绿地签约英国伦敦两个大型住宅项目，总投资12亿英镑；当月下旬，绿地与洲际酒店集团签约合作建造洛杉矶绿地英迪格酒店，自有酒店品牌“铂瑞”(Primus)明确将登陆悉尼；2月中旬，总投资10亿美元的“洛杉矶绿地中心”正式开工建设。

　　3月8日，绿地集团以股权方式收购加拿大多伦多一个项目，该项目位于加拿大多伦多市中心核心区域，绿地集团表示，预计投资总额将超过4亿加元(约合22亿元人民币)，将在6个月内正式开工建设，这已是绿地今年以来在海外新进的第三座城市。同时，绿地集团称，英国、美国、加拿大、泰国、马来西亚的项目年内将启动预售。

　　“如果说2013年是绿地国际化的起步之年，那么2014年将成为绿地海外战略的疾行之年、收获之年。”张玉良表示，以前开发且销售的项目已经取得了可观产出效益，这坚定了绿地对自身海外发展模式的信心和决心，并正在加速绿地深度融入当地市场的步伐。

　　正如莱坊董事兼亚太区研究部主管Nicholas Holt向《证券日报》记者表示，中国房企出海可以学会利用美国比较成熟的资本市场，拓展多元化的资金获取渠道，然后再更好地运用到国内或者其他地区。

　　谋多元化布局

　　莱坊2014年《财富报告》显示，“大型开发商在全球的开发活动越来越多，其中英国、美国和澳大利亚三国超过76%的入境资金来自中国、新加坡、马来西亚和印度等地。建立品牌、多样化、利润增长以及把物业出售给本地买家是其出海投资的主要驱动因素”。

　　“个别房企希望海外市场投资能占其全部地产业务投资的30%以上，这可能是企业谋求多元化布局的重要战略。” 仲量联行国际资本集团中国区董事夏飏飏向《证券日报》记者表示，比如为了寻求外汇、融资和市场的多元化布局而“走出去”。

　　“去海外投资的房企多数是上市公司，而且是在香港上市的房企，这使得其在融资方面具有一定优势。”中银国际有限公司副行政总裁兼业务(私人銀行)主管黄剑雄向《证券日报》记者表示，有些房企海外发债中的大量资金其实是用于海外投资的，而且，这些债券的发行成本要比国内低。

　　“除了融资成本要比国内低，部分海外项目的投资回报率也很高。”某机构分析人士向《证券日报》记者直言，一般来说，国内地产行业平均利润率在10%-15%之间，而且呈现逐年下滑的趋势，目前大约为12%，而有些房企在海外投资的项目，利润率可以达到20%-30%之间，盈利空间可见一斑。

　　“房企去海外投资的动力之一是土地成本比较低。” 莱坊伦敦中国住宅业务部主管张黎清向《证券日报》记者透露，但项目开发周期比较长，可能一个住宅项目要开发10年以上。此外，项目开发涉及税收比例比较高，这可能让一些中小房企难以承受，大型开发商则因融资能力较强，债务杠杆合理，进而赢得较高利润空间。

　　值得注意的是，高的回报率往往伴随着高风险。有消息人士向记者透露，“据我所知，澳大利润一个项目开发了10年，但10年都是亏本的，最近才开始赚钱。”

　　对此，莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管林浩文向《证券日报》记者表示，“中国房企去海外投资最主要的风险是对当地市场的不熟悉，所以才与当地开发商企业合作来摊薄风险”。

　　更为值得注意的是，不少中国房企去投资海外项目主要目标客户来自于国内的购买力，即去国外盖房子卖给中国人。那么，中国买家这种购买需求到底能在全球房地产市场中释放多久？

　　“如果明天没有限价没有限购，没有调控政策，中国人去海外买房就不会有那么火。”林浩文向《证券日报》记者直言，中国人去海外买房的购买需求释放其实要看国内房地产市场走势。

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