新快报记者 姚泳湫
据了解，广州地区部分银行对二套房房贷优惠政策执行标准有所“松动”，已确定的标准是：首套贷款房人均面积低于19.9平方米的家庭，申请第二套房贷可享受优惠利率和首付；或者首套住房已售并结清贷款，第二套房贷同样可享受优惠利率和首付。
对此满堂红研究部经理周峰表示，二套房贷政策“松动”有一定利好，但对二手楼市影响甚微。不过对部分有条件可以享受这个“松动”优惠的买家来说，只要稍动一下脑筋，还是可以节省利息和降低换楼成本的。
面积“松动”对投资客影响不大
对于房贷“松动”的第一条解释标准，可以推算出一个概念，优惠标准规定两个人的小家庭居住总面积上限是39.8平方米（接近40平方米），三口之家的居住总面积上限是59.7平方米（接近60平方米），依此类推。据满堂红研究部数据显示，2007年购买面积低于40平方米（含）的客户比例为6.3％，2008年第一季度该比例为7.0％；2007年购买面积为40－60平方米（含）的客户比例为17.3％，2008年第一季度该比例为21.9％。这当中既有单身人士或两口小家庭购买40平方米以下的物业，也有两口小家庭或三口之家购买40－60平方米的物业，符合“新解释”规定的优惠标准的比例合计约在10％－12％之间。
周峰分析认为，这批业主和买家若要在不出售现持有物业的基础上再购置第二套物业，必定属于“投资客”范畴，由于现时楼价仍处于相对高位，能在银行贷款政策上拿到最优惠条件，肯定是利好的，至少能有效减少购房的总成本（月供利息相对减少）。不过可以肯定真正受惠的投资客不会太多，毕竟现时广州的楼市仍以“自住”性质为主导，买上述中、小面积物业的业主中很多是通过银行贷款置业的，目前仍在“供楼期”，大多没有多余的钱去买第二套物业、从而发展成投资客。
卖掉旧房再申请优惠做法不现实
至于“新解释”的第二条规定，却不太符合现时楼市交易的流程。想要换楼的小业主可以将原有的房子出售后再向银行申请优惠贷款，但在原来房子卖掉和新房子入住之间的时间段，小业主便成了“无家可归”的人，这种做法很不现实。按照换楼客一般的操作，是小业主先买了新的房子，再把原有的住房出售，不过这种情况却不符合“新解释”的优惠条件。
此外，央行和部分商业银行也在官方渠道上否认了这点房贷“松动”，令这次的二套房政策更“虚”，即使实际操作中有部分银行肯“放水”，这个“松动”政策对二手楼市影响实在有限。
支招：换楼客节省成本有两招
记者通过满堂红的门店经纪了解到，不少买家对这种换楼房贷政策“松动”表现出浓厚兴趣，但表示愿意先将原来物业出售再购置新物业的并不多。因此，对于一些真的想降低换楼成本和节省利息的换楼买家，满堂红专家认为对于上述不方便的流程仍是有办法可解决的：
1.找到合适的新房源的同时将原来的房子放盘，待原来房子落实买家后再落实新房交易，并控制双方的时间差，尽量做到将原来房子出售后接着办理新房的交易手续，并与原房子的买家协商延长收楼时间，等新房收楼后再搬迁。如果原房子买家急着入住，那只能短租一两个月，或者投亲靠友，这部分花费对于省下来的贷款只不过是很小一部分。
2.如果业主的父母或名下没有名物，可以考虑将其户口迁入以降低人均居住面积，再置业也可以享受首次置业的优惠。 关键词：物业 松动 买家 房子 套房
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