别墅式办公楼凭借独特的产品定位和设计，与市中心高层写字楼和郊区别墅住宅形成错位，具有自身特有的商业价值。该类产品性价比颇高，但由于市场上产品良莠不齐，且后续供应强劲，隐含较高的投资风险
■章雯/文
“这里最吸引我的就是高性价比。用市中心甲级写字楼两年的租金，几乎就可以买这样一栋400平方米的‘独栋别墅’了。”有意将自己公司的上海办事处迁入松江车墩财富兴园的林小平坦言。林在温州拥有一家中型低压电企业，其上海办事处原租在陆家嘴一甲级写字楼，而在实地考察了别墅式办公园区——财富兴园之后，他动了迁址的念头。
林有意购置的别墅式办公楼，简言之，就是在工业用地上盖的类别墅产品，属性为工业厂房，但用途衍生至商务别墅。
分析人士表示，别墅式办公楼凭借独特的产品定位和设计，与市中心高层写字楼和郊区别墅住宅形成错位，具有自身特有的商业价值。该类产品性价比颇高，但由于市场上产品良莠不齐，且后续供应强劲，隐含较高的投资风险。
开发商热情高涨
“相对于传统厂房，开发别墅式办公楼的利润要高得多，在发现了这个盈利点之后，开发商纷纷效仿，热情很高。”上海工业发展咨询有限公司董事长董锡健向记者表示。
据董锡健介绍，早在2002年，宝山出现上海第一个别墅式办公楼项目，即台鼎中小企业园。由于有台湾股东，因此该项目从台湾引进这种创新形式。尽管营销十分低调，但凭借产品的独特性，销售成绩相当理想。其后，上海陆续出现了几个类似项目，如嘉定夏侯中小企业园、金山金国中小企业园等。
“由于当时这种产品属于打擦边球的性质，开发商均十分低调，加上地处偏僻，因此没有引起市场的强烈反响。”嘉定南翔别墅式办公楼园区——亚太·兴业城销售总监郭剑表示，直到2006年下半年，多个大型别墅式办公楼园区如松江财富兴园、闵行总部1号、浦东中邦MOHO打着“总部园区”的旗号，高调亮相，别墅式办公楼迎来了第一个供应高峰。不仅如此，2007年7月，上海第一个位于市中心区域的别墅式办公楼项目——东方环球企业中心隆重开盘，更是将这种产品推向风头浪尖。
“目前在售同类产品过多，开发商和销售公司都在拼命抢时间，抢客户，回笼资金。”郭剑坦言，2008年5月又将是别墅式办公楼的一个供应高峰期。
据了解，亚太·兴业城正在积极筹备二期开盘事宜，预计将于今年5月份推出。此外，位于闵行区都会路的独栋式办公楼项目总部1号也将于5月推出2期，同时，位于松江区泗砖南路的别墅式办公楼项目名企公馆也将开盘，单价为5000元/平方米。
截至目前，上海在售的别墅式办公楼项目已达30余个，按平均占地40万平方米计算，供应量已达到1200万平方米。
“然而，从今年的上海工业地产市场来看，5月份的这轮供应仅仅是一个开始。”董锡健指出。
细分市场求发展
“市中心写字楼租金高企，城市功能郊区化，都为别墅式办公楼打开了市场的缺口。”董锡健表示，市中心写字楼高昂的租金，迫使企业寻找降低商务成本的途径，而别墅式办公楼则提供了低成本办公的新的尝试。
根据仲量联行的报告显示，随着中央商务区的租金不断攀升，位处非核心地区的产业园成为传统写字楼空间外的另一选择，部分大型跨国公司分割后勤部门与前线销售部门或市场营销部门，甚至把整个办事处搬迁到市郊。
再者，“成长型企业需要一个高性价比的事业窗口，一个全功能平台。”财富兴园发展商富兴集团房地产业高级执行总裁张天诚补充道，南京、苏州、嘉兴、台州、宁波等地的民营企业，不愿承担高昂的CBD租金，郊区的别墅式办公楼成为不错的选择。
“上海部分在售别墅式办公楼凭借合理的产品设计和定位，正好满足了江浙小企业和原中央商务区租户的需求。”郭剑表示，上海别墅式办公楼多集中在松江、闵行、嘉定、宝山等郊区，毗邻工业园区，交通便捷；面积多在400-2000平方米之间，选择面广；价格基本在5000~6000元/平方米，总价较低。而且，绝大多数别墅式办公楼园区都配备完善的功能，如研发、信息服务、仓储、物流等，且通常具备会展、金融、贸易等增值服务。
此外，别墅式办公楼的低总价和高租金回报率也吸引了不少写字楼投资客。“不乏企业主和投资客看重我们产品较高的租金和性价比，作为长期投资。”张天诚坦言。
有意搬入财富兴园的温州老板林小平跟记者算了一笔账，现租用的写字楼每平方米每天租金在1美元左右，400平方米的面积，外加停车费，一年租下来租金将近120万元，商务成本极高，而财富兴园一套400平方米的别墅式办公楼，以5000元/平方米的单价计算，总价也才200万元，两年不到的租金即可拥有50年的产权，显然是一笔划算的投资。
投资须注意风险
值得注意的是，在别墅式办公楼如此大的开发力度背后，也暗藏着种种隐忧。
“市场意味着需求，但盲目开发，一拥而上，这造成了产品的良莠不齐，不仅影响入驻企业的经营，对物业本身的升值空间也产生影响。”董锡健表示。
“投资别墅式办公楼，首先应遵循普遍的地产投资规律，即所处区位。”董锡健指出，所在区域的地理位置是否优越，交通是否便利，综合配套是否完善等，都对一个别墅式办公楼的投资价值产生重要影响。就拿总部1号来说，由于地理位置优越，毗邻成熟园区紫江科技园，该项目于2007年4月推出的一期88栋别墅式办公楼现已基本售罄，价格也由原来的6400元/平方米升至目前的8000元/平方米，涨幅达到26.7％。而于2007年10月开盘的大业领地一期独栋办公楼，由于地段偏远，销售成绩并不理想，价格也较开盘价没有上浮，保持在6000元/平方米。
“此外，相对普通的别墅住宅而言，别墅式办公楼对于所在区域的产业支撑有着更高的要求。”印象钢谷开发商上海望源企业发展有限公司董事长季宝红补充道，产业意味着项目的持续吸引力，也意味着强盛的购买力。应根据不同区域的特定产业，合理定位别墅式办公楼园区的目标客户。
“就目前大多数别墅式办公楼项目来说，从持续发展和营运的质量来看，都存在着重要的困惑。” 董锡健指出，不同于传统工业园区，别墅式办公楼没有生产基地，主要为企业提供研发、办公、商务、物流的全功能平台，因此，成功管理和运营尤为重要。这对项目的开发商和运营商都提出了极高的要求。
“今年以来，上海市房地局发布的地块出让公告中已推出69宗工业地块，可预计未来工业地产供应将出现井喷之势。这无形之中也加大了别墅式办公楼的投资风险。”董锡健提醒投资者。 关键词：办公楼 园区 写字楼 租金 开发商
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