为什么房价依然还是高的离谱？其实明眼人都知道：土地财政的客观存在，自由竞争的抑制，以及开发商不合理的暴利，是高房价存在的三大基石
文/无波
中国的房地产市场已经繁荣了近10年，房地产市场的价格也快速飚升了10年。2008年，所谓楼市的寒冬到了，但绝大多数消费者依然认为，房价根本没有降到他们愿意和能够承受的程度。而诸多号称专家学者的人士还不断的用刚性需求来忽悠民众，地方政府也开始了迫不及待的救市，资金链紧张的房地产商亦然步入了降价行列，但是⋯⋯房价依然还是高的离谱。这到底是为什么呢？
首先，地方政府“土地财政”的现实存在，是房价居高不下的最大根源和动力。“土地财政”发端于1994年的分税制改革。分税制将“财权上移”的同时，却将“事权下移”，为了满足各种开支的需要，“土地财政”应运而生，其主要包括两个方面：一是土地出让收入，二是房地产税费。国务院发展研究中心的调研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的房地产业和建筑业发展所生成的间接税收，占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。总体而言，卖地财政几乎占据了地方财政的半壁江山。而根据测算，财政支出的18.73％为行政管理费（这还不包括预算外行政事业支出费用），另外还有至少30％为经济建设费的支出。
由此观之，可以毫不客气的说，土地成了地方政府的衣食父母和政绩动力。试想一下，如果占据地方财政收入多达一半比重的卖地收入出了问题，那会出现什么情况？通俗点说，土地卖不出去，房子卖不出去，土地出让金和税收交不上来，地方政府的财政如何保证？升官发财的资本从何而来？官员的俸禄怎么发？老婆孩子车子怎么养？考虑到这些现实问题，很显然，地方政府为了尽可能多地攫取土地出让金和房地产相关税费，很有推高土地出让金价格和房地产价格的内在动力。但是由此带来的一个严重后果，就是造就高房价的相当比例是政府高价出让土地向购房居民转嫁的部分。根据北京市社会科学院发布的《北京蓝皮书之社会发展报告》显示，国家各项税收加上土地出让金和配套费用，共占商品房销售价格销售价约2/3，成为高房价的最大推手。这种情况能否伴随农民宅基地的入市而改变，尚有待观察。
第二，自由竞争受到抑制，为高房价提供了机制上的保障。作为土地出售者，政府与开发商之间是土地垄断供给；而城市居民不能建房，不能建合作社，只能买开发商的房子，又造成了房子的相对垄断。充分竞争的缺失，导致了一系列离谱事情的发生。打破房地产交易各个环节的垄断，充分发挥市场在土地资源配置和房屋供给中的作用，是房价真正回归合理的一个必然需要的机制。
第三，有着大规模成本优势的开发商盖的房子，房价居然高于老百姓自己盖房子的成本，这种事情的现实存在，充分说明，房地产开发也是一个暴利行业。王石仅仅提出万科超过25％的利润不做，就被树立为榜样，赢了一片喝彩。但据业内同行的介绍，在欧美国家，房地产商的投资如果能达到5％〜7％的年回报就相当不错了。即使在台湾，投资回报率达到7〜8％也被认为是非常合理的利润空间。那么，我们内地呢？开发商们在所谓寒冬中，动不动就降价6％，甚至15％，甚至还有号称成本价大甩卖，大降35％而不赔钱。以此观之，内地的开发商利润高达欧美成熟房地产公司的数倍，这显而易见是明目张胆的暴利！房价焉能不高？ 关键词：房价 土地 开发商 出让 房地产
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