■李庆贤（高力国际华东区研究与咨询部董事）
虽然近期陆家嘴甲级写字楼换租活跃，但由此下结论说市场回暖却为时尚早，因为近期的租赁成交多为搬迁或续签案例，真正的新增需求并不多。有部分租户与原业主续签扩大租赁面积，有的趁租金回落的机会迁至更为高档的写字楼。例如，某内资银行原来在南京西路的永新广场租用8000平方米的办公面积，第一季度又在陆家嘴震旦大厦增加了3000平方米的面积；某内资券商从陆家嘴的华能联合大厦升级到环球金融中心，面积亦从1000平方米增加至1500平方米。
与此同时，我们也看到有些租户转入新近落成的写字楼，但保持租赁面积不变。这显示在当前市场下，新落成写字楼更具竞争力。由于租金处于下降通道，每一次搬迁或续签都可以获得比以往更低的单位租金，加上业主的装修补贴等优惠措施，所以目前无论升级或扩张面积都未必意味着企业要增加成本。
陆家嘴已经形成金融商务区的聚集效应，但在不同的市场条件下表现迥异。从以上的案例可以发现当前采取扩张策略的多为内资金融机构，而他们的外资同行更多在保持面积不变的情况下换至新近完工的大楼。短期内陆家嘴的写字楼需求仍受制于上海及外围经济的发展，相信会有更多内资金融领域的租户入驻陆家嘴或在陆家嘴增加使用面积。
另一方面，由于陆家嘴金融商务区的成功定位，上海建设国际金融中心政策的实施将为其带动大量写字楼需求，但这种利好只能在未来中长期体现出来，短期内对需求的带动有限。鉴于新增供应的持续放量和短期内需求尚无法恢复到前几年的高水平，陆家嘴甲级写字楼市场的供需失衡在未来几年仍将持续，空置率将继续上升，租金也将持续下跌，相信在2009年内相当部分的成交均来自于原有租户的置换需求。
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