□据分析，目前办公楼所具有的投资价值并不高。 CFP
一方面是楼市回暖后带动的投资热，另一方面是宏观经济环境导致的租赁需求下降，上海办公楼市场呈现售热租冷的格局。沪上多家房地产市场研究机构的统计显示，5月份，上海办公楼市场投资需求旺盛，成交量继续上升，但是租赁市场却明显不景气，空置率创下历史新高。
办公楼与住宅价格形成倒挂
上海华燕市场研究中心的最新研究报告显示，5月份，上海办公楼成交量随着整体楼市呈上升态势，高达17.37万平方米，环比上扬38.85%，同比上升5.91%，并且这已经连续第四个月成交量实现上扬。5月份，全市办公楼供应量达9.20万平方米，环比上升126.60%，与去年同期相比也有16.16%的上扬。但办公楼成交价格下降，5月，办公楼的总体成交均价为13189元/平方米，较4月下滑了10.09%。
目前办公楼的价格低于板块内的住宅均价已成为当前市场上的普遍现像，从松江区的情况来看，珠江假日广场的成交均价为7152元/平方米，而5月泗泾板块的住宅成交均价为7230元/平方米。从浦东的情况来看，位于金桥板块的办公楼产品禹洲燕海国际大厦，5月的成交均价为13338元/平方米，而金桥板块的住宅明显高出此价格，如证大家园四期本月的成交均价为15940元/平方米。上海华燕有关分析人士表示，办公楼与住宅价格的倒挂，也从一个侧面反映出目前的办公楼产品所具有的投资价值并不高。
宏观经济低迷，办公楼市场受制
根据高力国际的分析报告，一季度上海办公楼空置率创下2005年以来的新高，达到12.3%，较去年四季度环比上升2%。戴德梁行更是预测明年空置率或将高达30%。租金方面也继续呈现下滑现象，一季度7.6元/平方米/天的整体市场平均租金较去年同期下滑了18.2％，这一降幅成为自2005年以来最高。
一季度外资企业的发展速度在减缓。中国国家工商行政管理总局发布的《2009年一季度全国市场主体发展报告》称，一季度在中国新注册的外资企业以及投资额都出现不同幅度的下滑。一季度在华新登记外商投资法人企业 1．1万户，与上年同期相比下降40．63％；投资总额266.79亿美元，同比下降45.94％；注册资本167．96亿美元，同比下降48.53％。内资方面也发展平缓，报告显示今年一季度，全国企业实有户数增长0.03％，注册资本（金）增长2.56％。
上海华燕有关分析人士表示，宏观经济环境的低迷对办公楼市场发展前景有所制约，从实际的办公楼市场来看，那些以办公为主要功能的办公楼的销售明显弱于当前市场上的其他细分市场产品，所以还需谨慎看待未来的办公楼市场。
[相关报道]
■房贷 单月新增量创4年新高
在楼市显著回暖的背景下，沪上银行房贷的投放量同步冲高。央行上海总部最新公布的5月份信贷报告显示，当月沪中资银行个人房贷增加78.7亿元，创近4年来单月增量新高，在房贷大幅放量的带动下，上海个人消费贷款单月增量创下2000年以来的历史新高。
央行报告指出，受前几个月住房交易量上升的持续影响，当月中资银行个人住房贷款增加78.7亿元，创近4年来单月增量新高，同比多增64.6亿元，较上月多增44.8亿元；其中新建房贷款增加45.7亿元，二手房贷款增加33亿元。当月沪上中资银行新增个人消费贷款86.9亿元，同比多增70.4亿元。与中资银行"狠抓"房贷业务相比，在沪外资银行在个人贷款业务上显得低调很多，数据显示，5月外资银行个人房贷减少0.3亿元，同比多减2.2亿元。业内人士表示，尽管眼下楼市趋火，但是房贷市场依然是中资银行的天下，而数据也反映出前期楼市成交主要集中在中低端物业方面，境外投资资金和高端物业投资者尚未进场。
在贷款大热的同时，申城存款增量也十分可观。数据显示，5月，上海各项存款首破4万亿元大关，其中，中资中小银行人民币存款增加集中。
■商铺市场 整体成交量持续攀升
在供应量和成交量双双上升的强势拉动下，上海商铺价格出现持续上涨的态势。据上海中原研究咨询部最新数据显示，2009年5月，新增可售商用物业项目36例，共计16.5万平方米。售出物业共计19.35万平方米，环比上涨了26%。5月商铺的成交均价为14057元/平方米，环比上涨3.5%。这是今年以来连续两个月商铺价格出现增长。与去年同期相比涨幅明显，同比上涨了10%左右。但与上月达25%的环比涨幅相比，增速下降了近20个百分点，上涨幅度逐渐趋于缓和。
据分析，上海商铺市场整体成交量的持续攀升和个别高价位商铺的成交成为支撑全市商铺高位运作的两大因素。
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