本报记者 秦伟 香港报道
亚洲、中国、房地产市场，在全球最大私募基金黑石（Blackstone）的创始人兼首席执行官斯蒂芬·施瓦茨曼（Stephen Schwarzman）看来，这就是未来一段时间的投资重点。
两周前，黑石刚完成募集规模达133亿美元的全球房地产基金 BREP VII，该基金是迄今为止最大的机会主义房地产基金。截至第三季度，黑石房地产部门旗下管理的股权市值已经超过 500 亿美元。
施瓦茨曼表示，在完成133亿美元的全球房地产基金的募资后，黑石计划开始在亚洲的房地产领域进行投资。对于中国内地的房地产市场，施瓦茨曼称，黑石仍有极大兴趣，“我们最近在上海已经同意并正在最后完成购买一幢商业大厦。”该大厦即为上海华敏帝豪大厦。
对于亚洲房地产市场，黑石并不陌生，过去两年时间里，黑石已经在亚洲区市场频频出击。2010年，黑石接手了美银美林旗下亚洲房地产基金价值20亿美元的资产项目。今年，黑石又从德国投资基金SEK和Invesco手中分别买下新加坡的一处房产和日本大阪的仓库。
“中国内地房地产的估值越来越具有吸引力。”黑石大中华区主席梁锦松也同时表示，未来，黑石在中国内地的投资会更激进一些，尤其是在房地产投资方面。
梁锦松同时透露，黑石的首只人民币基金目前仍在募集过程中。2009年，黑石与浦东新区政府签订金融合作备忘录，宣布将在浦东设立“百仕通中华发展投资基金”，目标募集约50亿元人民币资金，以浦东及上海周边地区为重点投资领域。“目标是今年底达到50 亿元。”梁锦松表示。
投资亚洲正当时
《21世纪》：新兴市场投资概念的提出，并没有让很多投资者获得预期的回报，黑石如何看待目前亚洲的投资环境？
施瓦茨曼：过去几年，亚洲的资产价格非常高，我不知道那些投资者当时是否预期到亚洲经济增速可能放慢，不过，那时很多激进的投资者大都没能获得期望的结果。
现在，我们对亚洲抱以很积极的态度，比如，我们认为中国的经济已经暂时触底，未来2至3年里经济有望反弹，因此对黑石来说，现在是在亚洲进行投资的极佳时机。南亚以及其他亚洲地区都存在投资机遇，比如在印度，无论在商业地产还是企业投资方面，黑石都是规模较大的投资者，去年，黑石在印度的商业地产投资的回报率实现两位数增长。
过去两年内，黑石在亚洲区增加了1/3的人手，从一个侧面反映出我们对投资亚洲的态度，我们在这一区域的投资活动会越来越主动。
可以说，黑石是少数拥有大规模的资本，因此能够抓住投资机遇的机构。总的来说，我们认为亚洲充满投资机遇，但亚洲很大，因此对于投资亚洲很难有一个简单的回答。
《21世纪》：过去一年多的时间里，黑石在亚洲地区的私募股权投资方面的投资较少，是出于谨慎性的考虑吗？
梁锦松：过去这段时间，亚洲的私募股权项目估值比较贵，另一方面投资意图不是特别明确。现在来看，这个市场（估值）相对更合理。中国市场上仍然有充足的流动性，未来我们（在投资上）可能会更激进，尤其是房地产投资方面，中国的收入水平在提高，同时城市化还在继续，这些对房地产投资来说是利好。
我们可能看起来不像我们的竞争对手那样激进，但从长远来看，这样的策略可能更能让投资者受益。有时候，保守并不是一件坏事。中国的私募股权市场仍在发展，长期来看，对私募股权来说，中国是一个非常重要也非常好的市场。
亚洲最大房地产买家
《21世纪》：黑石的全球房地产基金刚刚募集完成，对于亚洲区的房地产有什么投资计划？
施瓦茨曼：我们的房地产投资遍及整个亚洲，随着增长放缓和价格回落，黑石将成为这一区域的大买家，因为我们看好该地区的基本面因素。从长期来看，亚洲的增长会是强劲和乐观的。
对于房地产投资而言，过于频繁的买卖或者是踩错投资时点都不是一件好事。所以，我们对于趋势、（经济）周期等因素非常敏感，而不同的国家的趋势和增长都是不同的，黑石的运营团队遍布整个亚洲区。我们已经是澳大利亚和印度最大的买家，在中国也开始增加投资。我们认为这只是在亚洲发展的一个开始。
《21世纪》：与其他房地产投资者相比，黑石在竞争房地产项目时有什么特别的优势？
施瓦茨曼： 黑石是规模最大的房地产投资者之一，与我们130亿美元的基金规模最接近的同类基金大概只有30至40亿美元的规模，这给我们带来很大的优势。规模越大，交易折扣越高。如果没有人能写那张支票，我们愿意支付的价格基本上就是最终的价格，否则卖方只能眼看交易流产。
对方卖掉的意愿越强，我们可以获得的折扣越高。例如，在我们曾经完成的一笔金额很高的交易中，我们买下一个商场，由于是打包买入许多资产，价格相对便宜，但事实上，每一个单独的资产价格并不低，拆开来转手卖出就可以得到更好的价格。所以事实上，我们并没有做任何事情，只是打包买入资产再拆分卖出而已。
有的资产可能是陷入困境，如果一个商场的所有者无法从银行获得资金重新装修，商场越来越旧，人流量也会相应减少。在这种情况下，我们不仅买得更便宜，同时由于有足够的资金去改善商场的装修等，能够让资产重新具有吸引力，吸引更多人流，资产的质素也随之改善。
这几乎是一生一次的机遇，尤其是当人们陷入困境的时候，你可以以更便宜的价格买下他们的银行贷款或者是资产。
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