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十问公积金贷款瘦身前后变化

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2007-10-9 9:27:13

　　新闻回顾公积金贷款流程为何要“瘦身”

　　近日，不少房贷的借款人都接到公积金管理中心打来的相关电话，要求他们重新签署合同，据说这是因为公积金办理流程“变身”所致。

　　记者采访中了解到，从今年的9月1日开始，国管公积金办理程序开始启用新的交易流程，而在8月27日，市管公积金就已经开始执行新的交易流程了。央行今年多次加息，在如此缜密的宏观经济调控“周期”下不免让人疑问，此次公积金交易流程的“瘦身”行动原因到底是什么？

　　有关人士向记者透露说，其实早在今年年中，公积金管理处就已经有了打算变更公积金交易流程的想法。原因在于：

　　其一，今年央行多次加息，如此“快节奏”的调整难免让贷款购房者有些吃不消。虽然每次公积金贷款利率也随之浮动，但相较于商业贷款利率的调整，总体算下来每月还是会节省少则几十多则几百元的利息。如果累计贷款年限十年期或者二十年期，利息总额的最终额度还是会让大多数贷款买房者为之“动容”，所以越来越多的房贷者选择使用公积金贷款。

　　其二，就今年公积金贷款交易总量来说，整体情况持逐月攀升势头，交易量的不断走高也使得公积金贷款管理中心开始“盘算”调整交易流程，这样既能简化贷款人手续，亦能方便自身核算。

　　其三，在政府宏观调控新一轮周期启动的市场大背景下，二手房市场的“网上公示”、“交易资金监管”以及房屋租赁市场上的“租赁登记备案”等一系列政策利好也刺激了公积金贷款流程的一系列“变革”。而且，随着越来越多的贷款购房者对使用公积金贷款比使用商业贷款省钱概念的形成，其贷款额度高、年限长、还款灵活方便等多种优势将会被更多贷款者所使用与普及。

　　虽然，目前公积金贷款客户开始执行新的交易流程，但是，就公积金贷款流程突然“变身”的特殊情况，广大房贷消费者还是存有许多疑问。为此，本报记者特邀个贷服务机构“伟嘉安捷”专家就读者比较关心的十大问题进行了详解。

　　●公积金流程有哪些新变化

　　将评估环节调整到面签之前。以前公积金贷款的流程是，先面签再评估。即买卖双方签订合同、买房人交齐首付款后到公积金管理中心进行初审，初审完再评估借款人信用及抵押物。这种流程下，买卖双方中任意一方有突发事件，评估过程就可能会延期。而新流程首先办理较为麻烦的评估环节，能够节约不少时间，更加方便买房人贷款。

　　新流程还改变了贷款的发放方式。在取得房屋所有权证后，银行直接将贷款下发给业主。在过去，二手房交完税款之后，银行将贷款下发到公积金担保中心，等取得房屋所有权证后，公积金担保中心再将贷款下发给业主。

　　国管公积金与市管公积金最新交易流程。

　　国管公积金：

　　签订合同→贷款预审→房产评估→缴纳首付款→银行审核→送往国管中心审核→银行批贷→银行面签→产权登记及转移→领取新房产证→业主领房款→抵押登记

　　市管公积金：

　　签订合同→贷款预审→信用评估和抵押物评估→缴纳首付款→管理中心初审（复审）→银行面签→产权登记及转移→领取新房产证→业主领取房款→抵押登记

　　●二手房可做公积金贷款新房可以吗

　　一般来说，开发商只要“五证”俱全，就可以为买房人办理公积金贷款。但是，根据开发商的情况不同，有的新楼盘可以做公积金贷款，有的楼盘却不能做公积金贷款。记者在采访中了解到，其实如果开发商指定其银行可以为买房人提供公积金贷款业务，那么，银行也是乐于为贷款买房人办理此业务的。

　　●已做商业贷款可以转做公积金吗

　　最近，经常有一些已经办理了商业房贷的读者询问可否转成公积金贷款，为此记者从公积金管理中心获悉，商业贷款不可以转做公积金贷款。因为，公积金贷款是在买卖交易发生之前买房人所选择的贷款方式。如果买房人已经签署完合同，选择了商业贷款并且银行已经批贷，那么依照规定，借款人是不可以再转做公积金贷款的。除非买房人有需求再购买另外一套房产，那么，这套新购置的房产可以选择新的贷款方式，公积金贷款或商业贷款两者皆可。

　　●新一轮加息后公积金贷款利率是多少

　　9月15日，央行颁布了第五次加息政策，此番加息后的公积金贷款利率为：五年以上执行新利率5.22％，五年以下执行新利率4.77％。

　　●加息这么多次公积金还款额增加了多少

　　根据9月15日之后央行调整的公积金利率计算，现行公积金贷款利率为5.22％，1万元20年期的贷款，月还款额度67.22元。2006年最后一次加息后公积金贷款利率为4.95％，其1万元20年期的贷款月还款额度为65.72元。前后相减，央行最新调整后的公积金利率与之前调整的一次利率相比，借款人的每月还款额度增加1.5元。

　　记者为此请“伟嘉安捷”的有关专家举例说明：以银行贷款50万元20年期为例，按照公积金新利率5.22％计算，月还款额为3361元；按照此番加息前的公积金贷款利率4.95％计算，月还款额为3286元。如此来看，加息前与加息后对比，借款人的每月还款额度增加75元。

　　●夫妻俩都有公积金可以贷多少万

　　如果夫妻两人单位都为其缴存公积金贷款，那么在使用公积金贷款买房时可能出现以下三种情况：

　　第一种情况：如果夫妻双方所缴存的公积金贷款同为市管级别，那么夫妻双方可以共同贷款购买一套住房。单笔最高上限额度为60万元。

　　第二种情况：如果夫妻双方所缴存的公积金贷款同为国管级别，那么夫妻双方可以共同贷款

　　购买一套住房。单笔最高上限额度为60万元。

　　第三种情况：如果夫妻双方中有一方单位缴存的公积金贷款为市管级别，而另一方单位所缴存的公积金贷款为国管级别。那么按照规定，夫妻双方可以贷款购买两套住房。单笔最高上限额度为60万元。

　　另外，记者还了解到，根据《个人信用评估报告》评定的信用等级，AA级的借款申请人，贷款客户可以在原来可贷款客户基础上上浮15％。AAA级的借款申请人，贷款人可以在原来可贷款额度基础上上浮30％。也就是说，如果借款申请人为AA级，那么在公积金贷款最高上限60万元的基础上再上浮15％的贷款额度，也就是69万元。同样，如果评定为AAA级的借款申请人，在公积金贷款最高上限60万元的基础上再上浮30％的贷款额度，就变成78万元。如果夫妻双方有一个被评定为AA级或AAA级，那么其公积金贷款额度将会再次延长，至于具体能够贷几套房，仍按上述三种贷款情况来定。

　　●借款人可以申请多少年公积金贷款

　　根据住房公积金管理中心规定，住房公积金贷款年限一般为1至30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。

　　●如何确定公积金贷款具体贷款额度

　　（1）计算借款申请人及共同申请人的月收入：月收入＝个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例。

　　（2）计算最高可贷款额度：借款申请人的家庭月收入（指夫妻双方月收入、离退休职工与其子女等其他共同申请人的月收入），每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。

　　（3）具体贷款额度要同时考虑单笔贷款最高额度、最高可贷款额度、最低首付款要求和个人信用等级因素。

　　●公积金贷款有哪些担保方式

　　“伟嘉安捷”的专家为此分析认为，办理住房公积金贷款时之所以让借款申请人提供担保，主要是为了防范住房公积金贷款风险。目前中央国家机关分中心认可的担保方式有四种：房产抵押加保险、房产抵押加阶段性保证、连带责任保证、权利质押等担保方式。

　　●二手房公积金贷款是否需要对住房进行评估

　　借款申请人在申请住房公积金贷款前，应先到具有房产评估资质的评估机构对房屋进行评估，由评估机构出具您欲购房屋的评估报告。贷款申请人在申请住房公积金贷款时，除提供相应的贷款申请资料外，还须提供评估报告原件。贷款审批通过后须对房屋办理完抵押登记后，方可放款。

　　


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