在香港实现置业梦想，不但可以使用银行的一般住房按揭贷款计划，如转按、加按、重按以及楼换楼等，还有政府、开发商提供援手。如果手头的钱不够首付，也可以通过“按揭保险计划”来筹集。

　　文/本刊记者姚舜（发自香港）

　　我们前一期介绍了香港一般住房按揭贷款的情况。实际上，香港银行提供的按揭贷款计划非常全面，不论是转按、加按，还是楼换楼，都有相关贷款计划，如果手头的钱不够首付，也可以通过“按揭保险计划”来筹集。

　　借力按揭保险计划

　　一般来说，银行提供的贷款最高只有房屋估值的七成，另三成需要购房者自备资金支付，这对一些购房者来说，并不是件轻松的事。如果首期款支付有难度，大部分银行都有“按揭保险计划”，或“二按”贷款，贷款者最高可以贷到房屋估价的95％。

　　“按揭保险计划”是香港按揭证券有限公司（香港政府通过外汇基金全资拥有）1999年3月推出，目的是帮助更多市民自置物业。通过按揭保险计划，银行提供另外最多达25％的贷款可获得保险，不需要承受额外风险，贷款者则可以借得高于7成的贷款，自住物业最高可达95％，租住物业最高为85％。

　　不过，对贷款者来说，这并不是免费午餐，因为必须为这额外贷款付不菲的保险费，以保障断供的风险。保险费率因贷款期限、付款方式不同而有不同标准，从0.24％到4.58％不等，贷款期限越长则费率越高。但如果贷款人合乎条件，保险费最高可打55折。

　　支付保险费的方式有三种：一次付清保险费；保险费加入贷款本金；分期每年支付保险费。很多银行提供一站式九成按揭保险计划，贷款人如果资金不够，银行可以先代为支付保险费，然后通过上调利率加以抵消。上调利率有两种方法，一是上调整个贷款期利率，二是上调前几年利率，然后恢复七成按揭贷款利率。贷款九成半与贷款七成利率通常是一样的，但因为保险费的关系，前者的贷款成本高，压力比较大。

　　“按揭保险计划”需经香港按揭证券有限公司批核，所以贷款批核时间比一般按揭贷款长，申请人的财务状况、收入情况、房屋质素等都会受到严格审核。现在有26家银行参与该计划。
　
　　除了“按揭保险计划”，多家银行有“二按”贷款。正常的七成贷款称为“一按”，高出七成的为“二按”。“二按”贷款是银行提供一站式70％一按及25％二按贷款组合，即最高可以获得95％的贷款，由银行一站式批核。获得高成数二按贷款的代价是贷款人要缴纳不菲的行政费或手续费，贷款年期越长，贷款成数越高，手续费率越高。此费用可一次付清，也可每年缴付，还可以加入按揭贷款本金。

　　如果觉得付5％的首期都吃力，那么，还有一种“SuperFirst 99.9％按揭计划”供选择。按揭贷款额最高95％，印花税、律师费、地产代理佣金及计划参予费也都可以贷款，所以总贷款额可高达99.9％。该计划中贷款超过七成的部分由宏亚按揭证券公司提供。计划参予费是不能小视的成本，费率随贷款成数增加而增加。

　　加按转按楼换楼

　　手里有了房的人，可以通过转按、加按、重按等，灵活掌握自己的资产。

　　转按，是贷款人因个人利益或其它因素，将目前的按揭贷款转到另外一家银行，或另一个按揭贷款组合。为了争夺客户，银行会提供优惠措施吸引转按客户，不过，转按需缴付些费用，如律师费等，而且提早还款也可能要交罚息（一般贷款三年以内），所以也不能轻易转按。

　　加按，是将未还清贷款的房屋，再以其贷款额以外的价值做抵押，获取更多贷款。贷款额取决于房屋估价，房价越高，贷款额越大。不过加按的贷款成数也有一定限制，最高为房价的85％到90％。

　　重按，就是将目前没有按揭的房屋做抵押，获取贷款。

　　如果重新购置房屋，在现有房屋出售前，也可以获得银行的过渡性贷款。

　　这种过渡性贷款，又称为楼换楼贷款，即在现有房屋出售或交易完成前贷一笔钱，用做买新房的首期，是由原来物业的按揭贷款过渡到新物业按揭贷款前的短暂按揭贷款，大部分银行会要求贷款人在该行办理新物业的按揭贷款。通过楼换楼贷款，业主不用先卖旧房套现，便能购买新房。楼换楼贷款还款期一般不超过半年，最长一年，贷款金额视房屋价格扣除贷款额后的价值而定。在贷款期内只需支付利息，到最后一天再连本带息一并还清。也有银行会将楼换楼贷款转为新物业的按揭贷款，但利率会较高。

　　楼换楼贷款有个缺点，便是期限较短，如果不能在期限内将旧房卖出，财力有限的人会比较被动。为解决这个问题，买房者也可以通过加按、转按再加按方式获得买新房的资金。通过加按的方式，可以将旧房贷款额以外的价值变成现金，用于购买新房。而转按再加按是将旧房按揭贷款转到其它银行后再加按。这两种方式都没有短期还款限制。

　　政府帮手置物业

　　协助低收入家庭“按揭保险计划”，香港房屋委员会和房屋协会推出了多项居者有其屋贷款计划、租者置其屋贷款计划、置业资助贷款计划、夹心阶层住屋贷款计划、首次置业贷款计划等。

　　这些计划都是针对低收入居民，对他们的收入和资产有一定限制，对所购买的房屋也有一定限制，通常是居屋、公屋等低价房屋，在一定时间内不得转让或有条件地转让。计划主要提供一些优惠和补助措施，比如贷款成数提高，贷款期限延长，利率优惠，给予申请人按揭还款补助金等。贷款或补助金由房屋委员会和房屋协会提供，或由房屋委员会和房屋协会提供担保，邀请银行提供优惠利率贷款。不过，这些计划中的大多数已经终止。

　　居者有其屋计划，专为居屋业主而设。对一手居屋的购房者，针对非公屋住户贷款额可高达楼价的90％，针对公屋住户贷款额可高达楼价的95％，对二手居屋的购房者，贷款额高达物业估值或成交价的95％，还款期可长达25年。

　　租者置其屋贷款计划，专为购买公屋的业主而设，贷款额高达楼价的100％，还款期可长达25年。不过，该计划已随着香港“租者置其屋计划”的结束而不再实行。

　　置业资助贷款计划于2003年1月推出，旨在为合资格人士提供置业资助。获批贷款的家庭可选择借取免息贷款53万港元（分13年摊还）或39万港元（分20年摊还），或每月领取按揭还款补助金3800港元（共48期）。单身人士所获的款额为上述的一半。此计划已于2004年7月14日终止。

　　夹心阶层住屋贷款计划，在1993至1997年分六期推出，共批出近27亿港元，协助有意自置住房的5700个中等收入家庭购置了私人房屋。1998年3月该贷款计划被取消。

　　自置居所贷款计划于1988年4月推出，协助低收入和中等收入租住房屋的家庭购买商品房。合资格的家庭可获最高达80万港元的免息贷款，或领取48个月每月最高达5100港元的按揭还款补助金。2003年该计划被置业资助贷款计划取代。

　　首次置业贷款计划于1998年4月推出，帮助首次置业的家庭或单身自置居所。成功申请到的可获低息贷款，金额高达60万港元（单身人士为30万港元）或楼价的三成（以金额较低者为准）。还款则由动用贷款的第四年开始以120期每月等额偿还。2003年该计划被置业资助贷款计划取代。

　　善用开发商优惠

　　如果购买一手房，开发商都会提供不同的付款方法满足不同客户的需要，有些楼盘还会与银行合作，提供优惠利率。

　　按照不同的付款方式，同一房屋会形成不同的售价、首付金额、支付余款的成数及日期等，但不同付款方式最后支付的价钱是接近的，只是可以为不同买房者提供付款方便。

　　即时付款：支付首期订金，并签署买卖合约后，即时支付所有房款，这种付款方式的售价一般是众多付款方式中最便宜的，适用于期房和现房。财大气粗者可以全额付现，财力不济者则付三成首期后，其余靠银行贷款支付，同时开始还贷。

　　按揭保险付款：支付首期订金，签署买卖合约后，通过银行贷款最高达九成半，即时支付余款，开始还贷款。

　　建筑期付款：通常适用于期房。买家付首期后，其余的在交房后才办理贷款，开始还贷。起初只需较少首期，首期也可以在收房前分期支付。这种付款方式楼价相对较高。

　　二按免息免本：银行只提供七成贷款，开发商提供“二按”，最高达房价的两成，在起初的某段时间里二按完全不用还款，只需还银行一按的款。通常房价会较高，而且开发商提供的二按利息高于银行一按。在二按免本免息期过后，还款额将大增。

　　免息免本一二按：一按二按起初的某段时间完全不用还款。这种方式只需少量首期，最低可至房价的5％，但房价较高，而且二按利息高于一按。免本免息期过后，还款额将大增。

　　延本供息：在开发商指定的银行贷款，可以在一按甚至开发商提供的二按还款初期只还少量利息，不还本金。初期还款比较轻松，但房价相对较高，且最终利息支出较多。

　　现金回赠：开发商向买家提供房价某个百分点的现金回赠。如果70％的银行一按，加上25％的开发商二按，5％的现金回赠，便等于零首付。不过需先付5％首期，才可以获得现金回赠，所以自有资金是不可少的。这种方式的房价较高，大部分需开发商指定银行办理贷款。