借道信托理财 房企“曲线”圈钱

　　央行联合银监会日前发布的《关于金融促进节约集约用地的通知》，使房地产企业更加急切地需要寻找资金渡过难关，这就像一把火，催热了房地产类信托理财产品，同时，也给信托理财产品这一原本收益稳健的理财品种增加了风险隐患。

　　借道信托应对“限贷”

　　信托类理财产品按发起人分通常可分为两类，一类由信托公司直接向投资者发行，门槛较高，一般是100万元；另一类通过信托公司与银行合作的方式，由银行向投资者发行，门槛较低，一般是5万元，通过这种方式，广大中小投资者也有机会参与信托理财。

　　最近，西南财经大学信托与理财研究所发布的一份研究报告显示，由信托公司发行的房地产类信托理财产品不论在数量上还是规模上都在高速增长。数量上，此类产品由2008年6月的8款增加到7月的11款。同时，资金规模7月较6月增长4.2亿元，达到17.35亿元，而去年同期，该类产品的成立规模只有1.56亿元。

　　银信合作的信托理财产品，销售情况也非常好。来源于上海银监局的统计数据显示，截至今年6月末，上海地区此类产品余额为581.21亿元，占个人理财产品市场总量的54.33％。在这类信托理财产品中，信贷资产类（信托理财产品按其投放领域，可分为信贷资产、证券市场和票据资产等三类）占了大部分。一位银行业内人士告诉记者，近期投向房地产业的信贷资产类产品数量在逐渐增加。

　　“这种情况其实很正常。房地产业的融资渠道有很多种，除了传统的银行信贷渠道外，上市公司股权转让或质押、信托理财等都是合法的融资渠道。央行与银监会发布的‘限贷’通知，属于信贷政策的一部分，是针对银行的约束，信托理财渠道并不受此限制。”一位信托业内人士告诉记者，“既然银行信贷渠道受限了，包括信托理财在内的其他融资渠道资金量自然会增加。预计在接下来的一段时间，房地产类信托理财产品增加的趋势还将继续。”

　　利率“水涨船高”

　　以国内某股份制商业银行不久前发行的一款信托理财产品“非凡理财尊享7号”为例，该产品计划融资10亿元，其中1.5亿元由衡平信托以增资扩股的方式投资于成都市盈庭置业有限公司（注册资本5000万元，以下简称盈庭置业），并按增资后盈庭置业注册资本的比例取得其75%的股权，该部分股权在理财产品到期日前由公司溢价收购，某大型企业提供担保；剩余8.5亿元由衡平信托以委托贷款的方式贷给盈庭置业用于项目的开发建设，借款期限24个月，年利率11.0%，仍由上述大型企业提供担保。产品预期年收益率为8.5%。

　　公开资料显示，衡平信托和盈庭置业均为该大型企业旗下子公司。

　　通过这款理财产品，资金绕过“限贷令”，流向了急需资金解困的房地产企业。

　　用益信托工作室分析师陈华玲在接受本报记者采访时表示，一方面，房地产企业受相关政策限制，从银行获得信贷支持变得难上加难，融资需求非常迫切；另一方面，信托理财的资金也需要出口，由于上半年股市大跌，投放于证券市场自然受到影响，因此投放于信贷资产领域的信托资金就相应增加。

　　“房地产企业急需资金，而信托理财资金需要一个出口，两者需求互相契合，这就不难理解为什么近期房地产融资类信托理财产品越发越多，资金规模也越来越大了。”陈华玲对记者说。

　　据了解，通常信托理财产品的年收益率为5%－6%，借款企业的融资成本（即为所获资金支付的年利率）为7%左右，略低于目前的银行一年期贷款基准利率。

　　但是在上述“非凡理财尊享7号”信托理财产品中，为什么产品预期年收益达到8.5%，盈庭置业需支付的年利率也高达11%？

　　“现在房地产企业在市场上获得资金非常困难，在这种情况下，自然要付出更高的融资成本。”陈华玲对记者说，其实贷款的利率就相当于商品的价格，银行限贷相当于减少供应，而融资需求却仍然旺盛并且迫切，价格上涨也就在情理之中。

　　风险暗藏

　　从这里可以看出，这类理财产品表面风光背后则暗藏风险。

　　房地产业以及高污染、高垄断行业等是监管层要求银行限贷的行业类型，但是，通过信托理财产品，支付一个较高的利率，这些企业即可获得资金，这就会部分地抵消监管层宏观调控的效果，加大监管层对市场上资金流量的监控难度。

　　“银行大量发行信托类理财产品，会降低政府宏观调控的力度，这是监管层所不愿见到的。”西南财大信托与理财研究所分析师陈巍说。

　　不过，也有信托业内人士对此表示了不同看法。“在整个房地产融资中，通过信托理财渠道获得的资金规模毕竟只占很小的比例。所以，会抵消一点宏调的效果，但不会很明显，也不足以从大方向上改变房地产业的走向。”

　　此外，银行的风险也不容小觑。

　　“有一些信托理财产品是由银行提供担保的，最终风险会落到银行的头上。因为如果银行通过担保承担连带责任，将来企业不还款，投资者不用去找企业要钱，可以直接要求银行赔偿。”陈巍告诉记者。

　　一位不愿透露姓名的银行业内人士则以非常确定的语气对记者说：“现在少数银行已经有点乱来了，这些风险将来有一天肯定会爆发出来。”

　　正收益神话或将破灭

　　监管层发布“限贷令”的初衷是要保护银行，避免其在房地产信贷方面积聚过多的风险。但是现在，这种风险却通过银信合作的信托理财产品，一部分以另外一种形式表现为银行的风险，另一部分则被转嫁、分散到广大投资者身上。

　　该人士以上述“非凡理财尊享7号”举例，其预期年收益8.5%，比银行一年期贷款基准利率7.47%还高，如果到期真能实现这么高的收益，投资者可以不用任何成本，从银行贷款购买该产品，到期净得这之间的利差。“要是真有这样的好事，怎么轮得上中小投资者呢？银行自己早就做了，安排自己的员工以个人投资者身份购买就可以了。”

　　“关键是现在房地产业前景不明，将来如果盈庭置业的房子卖不出去，到期不能还本付息呢？”他说，“不要以为有大型企业为它提供担保就没有风险。担保分很多种，某个企业可能同时为很多个项目提供担保，到时会按比例偿付，或者担保分成优先、次级这样不同的等级，偿付时顺序也不一样，投资者仍然有可能损失收益甚至本金。”

　　据悉，银信合作的信托类理财产品从2006年诞生至今从未发生过零收益和负收益现象。正是因为过往收益稳健、本金安全的出色表现，该产品在投资者中口碑不错，上半年销售情况非常好。但也许，从房地产类信托理财产品发售的那一刻起，就埋下了正收益神话破灭的种子。