房地产信托：死也要死在反弹路上

　　高手死也要死在反弹路上，这是私募抛出的豪言壮语。2008年1月份至8月份，共有55只房地产融资信托产品成立，而2007年全年的房地产融资类产品才49个，可见该类产品正在持续升温中。 

　　高手死也要死在反弹路上，这是私募抛出的豪言壮语。这句话用在最近热销的房地产信托上一点都不为过。 

　　今年以来房地产市场不太景气，但房地产融资类信托产品市场独领风骚。在眼下市场，信托理财产品的出现十分应景，投资者对年预期收益率在10%以上的房地产信托更是热情高涨，心想，既然房地产市场不好，至少可以买个信托赌一把在房地产的反弹路上。 

　　2008年1月份至8月份，共有55只房地产融资信托产品成立，而2007年全年的房地产融资类产品才49个，可见该类产品正在持续升温中。更具体的分析数据可以看到，该类产品发行数量逐月上涨，从年初的3只左右的产品到8月份的11只产品，在数量上已经有了飞越。 

　　据了解，热销的融资类产品不同于以往的房地产信托产品。房地产融资类信托产品是指资金使用方向是投资于房地产企业和项目的信托产品。以最近联华信托推出准房地产信托基金--“联信·宝利七号”为例。该基金的设计是国内首款采用夹层融资的产品，募集资金以优先股的方式参与房地产开发建设，而不是用于贷款。 

　　而夹层融资是介于股权与债权之间的投资形式。该产品期限最长为3年，预期年收益率最高可达7.39%。与传统信托产品相比，新信托多了两个优点：一是增加了流动性条款，在理财期间可以按一定条件进行相应转让，而传统产品则不能转让。二是收益率要比传统的高。 

　　业内人士分析，造成房地产信托类产品异常火爆的原因，一是资金“饥渴”。资金面短缺和今年房地产价格调整，致使房地产企业融资特别困难。就在8月27日央行、银监会还联合下发《关于金融促进节约用地的通知》(以下简称《通知》)，彻底否定了今年银行房地产信贷松动的可能。少了银行这个主要渠道，房地产企业的融资需求更加迫切。 

　　二是投资“饥渴”。今年以来，股市低迷，市场上高收益的投资品种显得相对匮乏。 

　　当然，信托公司也有利润的“饥渴”需要满足。没有了去年证券投资类产品带来的巨大利润，今年信托公司发行的几类产品中，房地产融资类产品无疑被寄予了很大的利润希望。 

　　但必须注意的是，高收益往往代表高风险。据了解，每逢7～9月，都是开发商资金链最紧张的时候，因为每年的第三季度，土地价格居于较高位置，而这些房地产信托的资金被发展商用于支付当年高位拍下的土地款。从去年同期比较来看，全国地价指数在2007年三季度达到最高点，也就意味着在去年7月至9月拿地的开发商支付的地价款非常高。如果一年大限到来之际，土地款不能到位，则前期投入将彻底“打水漂”。而央行又规定，房地产至少要融资30%以上后，才能够向申请银行贷款。从某种程度上来看，现在鼓吹房地产融资类产品的机构，很可能是与房地产相互利益勾结。 

　　尤其是当投资者听说10%以上的巨大承诺时，更要仔细想想，房地产商在近期低迷的市场下，是否能够像往日一样，是为了融资取得相当的回报。据过去2～3年，房地产开发利润方面，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%到40%，远远高于其他行业的平均利润率水平，还是将最后一根稻草的压力转嫁到投资者上。 

　　最近在上海市第二中级法院公开审理的一个案例极具警示意义。2004年，在银行的安排下，1923名个人客户组成的两家公司，出资8000万元与签署《河南新陵公路项目贷款资金信托合同》，此后项目出现政策风险，资金有去无回，而安信信托则以资金来源和去向皆由光大银行太原分行所控制为由，表示无能为力。 

　　不过，开发商的信托融资门槛开始与商业银行贷款门槛基本一样，甚至在某些方面更高资质，这使得贷款类房产信托开始受到限制，在一定程度上维护了投资者利益。 

　　不管怎么样，死也要死在反弹路上。