尽快推进不动产证券化

   随着国民经济的飞速发展，国内出现了流动性过剩和不动产投资过热的局面。尤其是在不动产重要领域的房地产业，尽管政府透过各种宏观经济政策进行严厉调控，但价格一直没有得到有效控制。而经济发展带来的民间财富的增加和政局稳定带来的国际热钱的青睐，也使国内流动性问题变得越来越严重。 

　　我国不动产产业大部分是靠银行的间接融资渠道支撑的，一旦不动产价格“拐点”出现，将会给银行业带来极大的冲击，危及我国的金融安全；而处理流动性问题要在构建“疏通渠道”方面下功夫，充分借鉴和利用国际成熟的金融工具，建立多样化的不动产直接融资渠道，疏缓银行业即将面临的“拐点”压力。 

　　在我国经济体制改革的发展进程中，许多经济实体获得了资产重组与新生，市场中出现了大量的具有稳定回报的不动产资产；同时，也有一些因企业破产或停产产生的大量设备和厂房等闲置不动产。尤其是近几年，在房地产领域，一方面，经历了快速发展之后，积累了大量的闲置资产，在流动性过剩、通胀预期较高等因素影响下，房地产价格处在一个相对较高的水平，人民币升值压力带来的中国不动产的长期升值空间，使市场中出现了大量的愿意持有不动产的投资者，持有人不愿出售，转而开始考虑如何有效运用好资产；另一方面，中国经济的快速发展带来了民间财富水平大幅提升，但目前投资者已不敢再贸然将巨额资金沉淀于价格处在较高水平的房地产实物资产，大量民间游资堆积在金融市场，渴望有一种分散风险的投资工具。借助不动产证券化，有效利用好不动产资产、处置盘活闲置不动产，同时提供一种分散投资的、低风险的金融工具，不失为一种从根本上缓解目前局势的、切实可行的解决方案，具有非常重要的现实意义。 

　　目前，经过新一轮经济增长，不动产投资高潮过后，资产停留在一个相对较高的水平，这种状况与1975年后日本的情况十分相似。国际经验表明，对不动产资产进行证券化运作有利于引导不动产业者从以往的建造开发导向转移到经营管理导向。对于不动产业者而言，通过证券化，注入了专业的金融服务团队，随着证券化运作的深入，不动产业者对不动产的经营和管理绩效会更加重视，有利于解决过去只注重兴建与销售，而不注重后续管理质量与经营绩效的结构性问题，有利于不动产产业的健康稳定发展。 

　　我国相关法规的逐步实施，已经为不动产资产证券化奠定了法律基础。尤其是《信托法》和《物权法》的颁布实施，为我国开展不动产资产证券化提供了制度条件。信托制度具有的信托所有权与受益权相分离的特性，为证券化操作中以资产信用为基础发行受益权证提供了可能。由于信托工具的灵活性，信托可以规定受益人取得信托利益的形式和方法，此规定为设计多样化的受益证券、满足不同投资者的需求创造了条件。 

　　我国应积极借鉴国际经验，由政府主导，以专项立法推动不动产证券化的发展，并通过修改税法及相关法律，驱动金融市场创新，进行不动产证券化试点，在证券市场发行受益凭证，逐步以直接融资，分流银行在不动产领域内的间接融资，缓释其可能带来的、极大的金融风险，避免金融市场动荡。