房地产集合投资资金信托 风险偏高

 高风险的投资品种很丰富，证券投资基金、证券集合投资资金信托计划等品种都有给投资者带来很高回报的机会，但投资于证券市场的产品收益的不确定性也同样很高，亏损的可能性很大。相比起来，房地产集合投资资金信托计划是在风险和收益方面能够达到平衡的投资品种。 

　　 日渐趋紧的货币政策让靠银行贷款过日子的房地产公司面临越来越大的困境。为了维持现金不断流，很多房地产企业选择通过信托公司的集合资金计划进行短期融资，但是针对目前房地产行业的现状，潘石屹曾说过房地产行业目前面临着巨大的考验，而这种考验最根本的原因就是这几年行业发展速度太快，扩张速度太快，而现在由于国际和国内经济形势的变化，则面临着行业的剧变。在这种剧变可能发生的前夕，信托资金被投资到房地产企业无疑是面临着较大的风险，相应地，这种风险也催生了投资于房地产项目的集合投资资金信托计划有着很高的预期收益。 

　　 房地产集合投资资金信托计划主要是通过委托人把自己合法拥有的资金信托给受托人，然后由受托人使用信托资金投资于从事房地产开发的公司股权、债权或其它权益并通过返售收益、利息等方式获取收益。 

　　 一位信托研究人士向记者表示，针对房地产开发目前的行业状况和预期，这类的信托计划是属于高风险的投资品种，可以说是信托计划中最高的种类之一，不建议风险承受能力偏低的投资者投资。这类信托计划与PE（私人股权投资）类信托计划风险水平相当，都是为风险偏好者设计的。 

　　 从已经发行的该类信托产品的预期收益情况上我们也能看出它的高风险特性：北京国际信托投资有限公司于2008年6月发行的财富5号集合资金信托计划，以股权投资、资产收购、买后返售、股东借款、信托贷款等方式运用于北京等重点城市的市场前景良好、变现能力较强的优质住宅或商业地产项目，其预期收益率最高可达到15%。中信信托公司于今年7月发行的中信鸿图投资集合资金信托计划，主要投资于房地产行业相关公司的股权、债权或其它权益。预期收益率达到24%。而在2006年和2007年发行的多款投资于房地产项目的集合资金信托计划最高的预期收益率和实际收益率也不过8%左右，说明房地产行业的处境在这一年中发生了很大的变化，投资收益是随着风险快速的攀高。但是也有一些信托计划因为有明确的项目目标且有相应的担保或者质押，也能够有效地控制风险，相应预期收益率也降到中等的水平，例如北方国际信托6月发行的格调房地产开发有限公司股权投资集合资金信托计划，因为有天津泰达建设集团作为项目的保证担保人，因此风险水平有所降低，预期收益率为8.5%-9.6%。 

　　 近期发行的房地产集合投资资金信托计划高收益的有很多，看起来很诱人，但据研究人员提醒，提出预期收益率20%甚至更高的计划多是组合投资计划，暂时没有明确的投资项目，高收益率只是信托公司通过目前市场情况和利率水平等估算出来的，并没有切实项目做保障，因此最后能够达到的实际收益率可能跟预期收益率差距较大，因此投资者面临着很大的不确定风险，在选择时一定要慎重，不要完全以产品宣传材料上给出的预期收益率为参考。