“时机很好，难度不小。”这是眼下信托业界对于ＲＥＩＴｓ（房地产投资基金）破题可能性的判断。
在国内银行信贷紧缩背景下，房地产企业对资金的迫切需求和监管层的支持倾向，引爆了市场和业界对ＲＥＩＴｓ的热情。沉寂近５年之后，ＲＥＩＴｓ似乎在一夜之间又占尽了“天时、地利、人和”。
接受中国经济时报记者采访的几位信托界人士均表示，目前我国内地还没有一只真正意义上的ＲＥＩＴｓ。
“虽然多家信托公司仍在争相推进，但短期内很难说ＲＥＩＴｓ会‘花落谁家’。这不是单纯凭借创新能力可以解决的问题，各家缺的是同一个东西——制度环境。”一位研究人士表示。
“第一只国标ＲＥＩＴＳ”存疑
这是“经银监会批准的第一只按照国际标准ＲＥＩＴｓ经营管理模式设计的基金”——３月底，中信信托在其新发大规模信托产品“中信－凯德１号”的推介文件中这样写道。
该信托产品为组合投资，预计投资３－７个项目，主要是北京、上海等重点城市科技园区的商务房地产项目。信托财产盈利模式是稳定的租金收入、资产升值和退出时项目股权溢价的收益。
进行资产投资而非为房地产企业融资、多项目组合投资而非投资单一企业项目、投资成熟物业而非房地产新开发项目、租金加股权溢价收益……多项创新让“中信－凯德１号”在发行不久，即被行业研究机构评为今年３月份“最具亮点”信托产品。
“我们更大的优势在于管理模式。”该项目的负责人告诉本报记者，中信信托与新加坡嘉德置地共同设立的“中信凯德北京 管理咨询有限公司”担任该产品投资团队，管理模式和管理水平都符合国际标准ＲＥＩＴｓ的经营管理模式。
尽管如此，“第一只国标ＲＥＩＴｓ”的说法还是引起了研究界的质疑。
西南财经大学信托与理财研究所研究员杨林枫接受本报记者采访时表示，在我国现有制度环境下，“中信－凯德１号”已经尽力把其“国标”程度做到了最大化了，但“第一只国标ＲＥＩＴｓ”的说法，显然还是牵强附会。从推介文件看，“中信－凯德１号”属于资产投资类产品。该类ＲＥＩＴｓ应当是投资并拥有房地产，且主要收入来源于房地产的租金，但“中信－凯德１号”募集的资金如果是以股权投资方式收购房地产项目公司的股权，则信托计划并不能直接获得租金收益，这显然与真正的标准ＲＥＩＴｓ经营管理模式有着根本差异。
“中信－凯德１号”的一位推介人员在接受本报记者电话咨询时也表示，租金收益应该不是该产品的主要收益来源。
“另外，推介文件没有透露嘉德置地的出资是否也作为信托资金的一部分，这关系到信托资金是否拥有房地产。”杨林枫说，加之资金募集规模较小，信托期限过短等因素，所以该产品也只能是一个“准ＲＥＩＴｓ”产品。
“无限接近”，难言破题
ＲＥＩＴｓ一直是我国金融创新的一大期待。
据了解，和“中信－凯德１号”一样，当前我国有不少房地产信托产品都在竭力向国际标准的ＲＥＩＴ产品靠拢。
“但迄今为止，我国内地还没有一只真正按照国际标准运作的ＲＥＩＴｓ。这不是产品研发的能力问题，而是由我国信托大环境问题造成的。”业内人士夏锋接受本报记者采访时表示。
眼下，我国房地产信贷紧缩，资金问题令整个房地产行业焦虑不安，而ＲＥＩＴｓ融合了上市和信托双重概念，可以说是房地产金融直接融资的最佳途径之一。
监管层对ＲＥＩＴｓ的放行意图亦是显而易见。４月１０日，央行发布《２００７年中国金融市场发展报告》指出，“要择机推出房地产投资信托基金产品。”此前银监会召集五家信托公司起草的《信托公司房地产投资信托业务管理办法草案 》也已经上报。而市场中，除了大量为房地产企业融资而发的信托产品外，和“中信－凯德１号”类似的各种“准ＲＥＩＴｓ”产品就有不少。
尽管“无限接近”，但是真正的ＲＥＩＴｓ短期内却依然难言破题。
“除不能上市流通外已经很接近ＲＥＩＴｓ”，是我国不少“准ＲＥＩＴｓ”产品的推介宣传语。然而据专家介绍，在国际上，ＲＥＩＴｓ的组织方式、投资内容、收益来源及收益分配均受到较严格的限制。翻看ＲＥＩＴｓ在海外发展的历史，可以看到几乎每一个国家ＲＥＩＴｓ的出台都是以旧有法规的修改或新法的颁布为前提。
新加坡在１９９９年５月颁布了《财产基金要则》，并在２００１年的《证券和期货法则》对上市ＲＥＩＴｓ作出相关规定；日本在２０００年１１月修改了投资信托法，修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业；２００３年香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》，对ＲＥＩＴｓ的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。
亟待突破制度障碍
“我国当前的相关法规和配套基础设施建设，距离ＲＥＩＴｓ的制度需求还相差甚远。”一位研究人士告诉中国经济时报。
目前，我国还没有可供ＲＥＩＴｓ有效流通和退出的渠道，没有相关的二级市场，也不能在证券交易所上市流通。这不仅制约了产品的流动性和发行规模，还加大了投资风险。这一点，单纯依靠监管部门是不可能解决的。
其次，完善税制和进行相关配套基础设施建设，也不可能一蹴而就。ＲＥＩＴｓ对投资者的回报很高，需要把收入的大部分分配给投资者，例如美国就要求把所得利润的９５％分配给投资者。因为国际上ＲＥＩＴｓ享受税制优惠，如果信托收益分配给受益人的，ＲＥＩＴＳ免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而我国没有ＲＥＩＴｓ的相关税制安排，给予投资者的回报率不高，吸引力自然就不足。在此背景下，相比其他房地产信托１０％以下的年收益率，“中信－凯德１号” １０％－２０％的预期年收益率已经很难得。
第三，ＲＥＩＴｓ是为广大投资者提供的广泛参与房地产市场发展的投资渠道。而国内信托机构在发行信托产品时，却要受信托“新两规”中“任何一个信托计划的自然人投资者不能超过５０人”的限制。ＲＥＩＴｓ的广泛参与性难以得到体现。比如，“中信－凯德１号”为自然人投资者设置３００万元的认购起点，就是因为人数的限制。
在解决了这些问题之后，我国的社会信用制度也需要健全，与ＲＥＩＴｓ相关的监管法律也必须跟上，同时还要建立严格的监管体制和自律机制。 |
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