一只国内有史以来最大的房地产信托基金诞生。

　　近日，名为“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”（简称“中信盛景”）的信托基金正式生效，数额达68.9亿元。这是由中信信托为天津地王--天嘉湖项目（星耀五洲）募集的资金总额。合作方为星耀集团、中信信托和中信地产三方。

　　一年前的地王，如今已成为创纪录的房地产大额融资的温床。

　　持续近一年低迷的楼市，导致土地急剧贬值、开发商资金压力频现，一系列地王不约而同陷入尴尬境地。昔日地王的光彩已悄然演变为企业资金链的负担。

　　星耀集团却突破这一“魔咒”。“中信盛景不仅仅让星耀五洲项目有了充足的资金保障，也给我们搭建了一个长期的融资平台。”10月29日，星耀集团董事长颜语告诉本报记者。

　　在房地产的冬天里，星耀的此次资本之旅给行业提供了一个另类的标本：精巧的信托设计也是一条重要的资金管道。

　　精巧设计

　　“这是一种结构型的产业基金，也是中信内部对金融和产业结合的一种探索。”中信信托业务二部总经理李峰对本报记者表示。

　　在中信信托抛出的方案中，中信盛景公开发行11.5亿元，预期年收益率14％。这一针对机构投资者的部分属于超优先级；中信集团及中信信托以自有资金合计出资23.5亿元享有优先级受益权；星耀在天津星耀项目公司投入的32.9亿元资金，享有次优级受益权。

　　总额高达68.9亿元，也让中信盛景摘取了房地产信托基金最大融资额的桂冠。

　　“从整个信托基金计划来看，一个重要的设计在于超级优先级、优先级、次优级受益权的分层，通过内部信用增级为超优先级及优先级投资者增信。”李峰介绍说。

　　“这种受益权分层的做法借鉴了证券化‘优先劣后’的安排，目前国内产业基金市场刚刚起步，这种结构型安排适合产业基金目前的状况。”一位专家指出。

　　一个未解的悬疑是，68.9亿元大单是怎样炼成的？

　　星耀和中信信托走到一起颇有些机缘巧合的味道。“合作伙伴昆明工行给我们推荐了星耀，中信地产之前也曾经跟踪过天嘉湖项目。”李峰介绍。

　　尽管如此，最大单的炼成并非一蹴而就。在2007年12月20日，中信盛景的前身--中信“昆明星耀特定资产收益权投资项目”集合资金信托计划（简称“星耀特定”）成型，募集资金30亿元。

　　“今年3月份开始，我们和中信重新沟通，升级的思路开始形成。”颜语介绍说。在邀请中信地产人士到天津项目现场观摩，并进行了历时三个月的反复沟通之后，一个将原信托产品改造成纯粹的房地产基金模式思路逐渐成熟。

　　“我们在内部也和中信地产做了深入的磋商与探讨，并取得集团的批准。”李峰介绍。

　　在今年8月星耀特定信托经过受益人大会同意重组增发超优先级，并在9月底正式设立中信盛景星耀地产信托基金。

　　相互促进

　　在获得了基金的资本支持之后，天嘉湖一期开工量达80万平方米，并且公建已然先行。“常规的开发思路不适用，单一的银行贷款并不能满足该项目的需求，而项目最大的价值在于公建和配套设施，越快建好，附加值越大。”颜语表示。

　　此次信托计划中，星耀以其持有的天嘉湖地块土地作为抵押。以超优先级募集规模11.5亿元计算，抵押率为18.28％。

　　“超低抵押率、内部信用增级设计，中信信托实现了对项目的有效控制。”一位信托业内人士指出。

　　“基金要承担资金层面的风险，星耀则要承担融资的风险，这是相互的。”对于在基金设计中的劣势地位，颜语认为很正常。

　　他指出，最核心的一点在于双方是不是对项目的盈利能力和公司的运转有信心，至于条款之间的一些风险控制，基金的严格要求反过来也促进企业的规范化管理。

　　值得一提的是，中信地产在整个信托基金的运行中扮演了不可或缺的角色。

　　中信信托不仅通过中信地产对星耀以往的信誉在当地形成的口碑，以及对当地土地部门的了解，进行尽职调查，研究判断项目的投资价值。

　　而且在中信信托改造和建立星耀公司制度之后，扮演地产项目运作监管的角色。

　　“地产企业项目公司之间的防火墙不是很严密，通常信托发完产品以后对项目监管的力度不是很够，中信地产的介入让信息更透明。”李峰说。