机构内参强推买入13只明日暴涨股（11月17日）
海宁皮城：外延扩张支撑后续成长 海宁皮城2011年11月17日发布对外投资公告。公司于2011年11月16日以11887万元竞得成都新都区北部商城北新干线和新城大道西延线交叉口西北角地块13.21万平米(198亩)，公司拟投资13.63亿元用于开发建设成都海宁皮革城项目。公司于2011年6月20日以1亿元注册资本成立全资的成都海宁公司，该公司于2011年11月16日以11886.97万元竞得成都新都区(具体地址为：新都区北部商城北新干线和新城大道西延线交叉口西北角)国有土地使用权，项目土地面积132077平米(198.12亩，其中商业用地172.76亩，二类居住用地25.36亩)。 公司拟合计投资13.63亿元用于成都海宁皮革城项目建设，项目总建面约45.57万平米，其中地下停车场10.53万平米，地面建筑35.14万平米。项目分三期建设，其中一期建设皮革市场15.98万平米，二期建设创意总部楼等14.06万平米，三期建设配套公寓5万平米。整体项目采取分期、滚动方式开发，建设周期约五年，其中一期皮革市场预计总投资6.63亿，项目所需资金拟由本公司向成都海宁公司借款5亿元，其余由成都海宁公司自筹解决。 本次投资是公司实施外延扩张，推进全国布点战略的继续。该次投资市场建设体量较大，布局成都也使其市场区域结构得以进一步全国化，有利于其扩大在西南地区的影响力，占领西部地区市场份额，提高皮革产品在西部地区的市场容量和消费需求，支撑公司后续年度可持续的业绩成长。本次13.21万平米的拿地规模和1.19亿元的拿地成本对应的拿地成本为900元/平米(60万元/亩，而当地商业用地平均拿地成本为100万/亩，住宅用地约150万/亩)，楼面成本为261元/平米，考虑到市场建设用地均为商业用地且含有25.36亩住宅用地，我们认为其拿地成本较便宜。 根据公司公告，该项目拟采取租售结合的方式进行开发运作，一期皮革市场部分按照9:1的租售面积比例(租赁费2012年为400元/平米，2013至以后为700元/平米，出售价格为25000元/平米)，二期创意总部楼部分按照5:5的租售面积比例(租赁费250元/平米，出售价格为5500元/平米，三期配套公寓楼部分100％出售(出售价格为5000元/平米)测算，项目静态投资回收期约为8.5年。该项目一期皮革市场预计2011年12月动工， 2012年四季度投入使用，预计将对公司业绩产生积极影响。 据公司公告，我们假设一期皮革市场将于2012年贡献2个月租赁收益，并于2012年确认市场商铺出售收益，2013年全年贡献租赁收益；假设创意大楼2012年贡献2个月租赁收益，确认出售收益；住宅项目2014年确认出售收益。同时对租赁和出售收入给出我们的净利率假设。测算该项目2012-2013年分别可贡献0.004元和0.034元租赁EPS，以及0.25元和0.138元出售EPS(上述预测存在的不确定性在于：皮革市场租赁单价可能大幅高于预期；创意大楼及住宅的出售收益确认期间未必如我们预期而有所延后)。 暂维持盈利预测(未包含此次成都项目收益，我们将在近期对公司进行深入跟踪分析后进一步测算)。预测2011-2012年EPS分别为0.89元和1.16元，对应2011-12年业绩增速分别为97.71%和31.07%。其中2011年EPS中出租和出售业务分别贡献0.50元和0.24元；2012年出租和出售业务分别贡献EPS约0.75元和0.26元；另外房地产业务2011-12年每年贡献约0.15元。 皮革市场具有零售业态特征，公司拥有该类市场的专业经营水平，具备业态发展和拓展能力，既能保持强势区域增量扩张，又能进行异地区域外延扩张，新的低成本扩张和公司的专业经营能力保障，有利于公司未来业绩保持较高增长。我们其后也将关注可为其提供估值支撑的新外延扩张项目进展，同时关注公司异地项目的区域适应性、扩张的边际成本和边际收益率变化；而从公司内部，则应考察公司自身内控和人力资源对异地扩张的支撑能力。给予公司2012年出租业务净利润以30倍PE，商铺出售业务20倍PE，并适当加上了地产贡献业绩的资产价值，6个月目标价为28.70元， “增持”评级。 风险与不确定性。异地扩张的可持续性；后续业绩增速下滑风险。(海通证券研究所) 上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] 下一页 |
