金地集团（600383）：稳定业务临界点

　　投资要点

　　三道红线达 标，融资优势显著。截至2020年三季度末，公司三条红线均达标，扣除预收账款资产负债率69.9%；净负债率67%；现金短债比1.09。

　　拿地力度较高，土地储备充足。金地集团2017 年以来保持较高拿地力度，拿地力度分别为71%、62%、57%、56%。土地储备较为充足，截至2020 年半年报，土储约5866 万方。

　　加大推盘力度，销售较快增长。2020 年金地集团售较快增长，主要得益于长三角优质土储布局，和公司灵活调度供货，加大推盘力度。2020 年销售金额2426.8 亿元，同比上升15.23%，最近五年销售金额复合增速32%。

　　稳定现金流业务到了临界点，估值有较大提升空间。1，金地物业。1）金地物业线下合约面积3 亿平米，在管面积1.63 亿平，过去五年复合平均增速为43%。

　　2019 年物业管理收入27.7 亿元，同比增长42%，2020 年上半年同比增56%。

　　估算公司在管面积中60%-70%在一二线城市。2）线上服务面积超3 亿平米，且与线下不重合。如此大规模可能主要缘自大力科技投入和极高服务满意度。

　　3）金地物业客户满意度连续多年蝉联全国第一。根据权威机构盖洛普调研结果，金地物业客户满意度99%，连续多年蝉联全国第一。4）金地集团共持有金地物业99.7%的股份。2， 商业地产、产业地产、代建业务也较早布局。1）金地商置：2019 年底，商业综合体项目29 个；纯产业项目20 个。2）金地代建：

　　管理服务项目超60 个。

　　投资建议：金地集团稳定现金流业务到了临界点。金地物业实力雄厚，估值有较大提升空间。 此外，公司三道红线均达标，土地储备丰富。我们调整公司2020-2021 年EPS 分别为2.33 和2.44 元，以2 月5 日收盘价计算，PE 分别5.0倍和4.7 倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：大幅度收紧按揭等购房杠杆，核心城市调控超预期严格，地产融资收紧超预期。