在李嘉诚大举抛售地产的同时，香港另一大豪门郑裕彤郑氏家族也开始动手整理自己旗下的地产物业。

　　3月14日，上市长达14年之久的港企新世界中国高调宣布退市，新世界中国是新世界发展于内地的旗舰物业公司，资产总额为1241亿港元，1997年7月在港交所挂牌上市，目前有36个主要项目遍布21个城市，包括房地产、酒店及度假村等等。

　　而新世界发展是香港四大地产发展商之一，1907年由大富豪郑裕彤创立，1972年在香港挂牌上市。2012年郑裕彤长子郑家纯升任主席。

　　新世界发展计划以每股6.8港元向新世界中国股东提出私有化，较停牌前5.14港元溢价约32.3%，所需资金约186.03亿港元。

　　作为一个上市14年的老牌房企，新世界中国是如何在房地产火爆行情中渐渐丧失其融资吸引力？退市之后，郑氏家族的下一步棋是什么？

　　186亿港元私有化

　　当内地房企敲破了脑袋都想挤进资本市场赴港上市，新世界中国却高调宣布退市，回到母公司新世界发展的怀抱，瞬间成为焦点，新世界中国到底玩的是哪出？

　　3月11日开盘，新世界中国以及新世界发展双双蹊跷停牌，在停牌三天之后，也即3月14日发布联合公告称，新世界发展计划以每股6.8港元向新世界中国股东提出私有化，私有化作价较停牌前5.14港元有溢价约32.3%，所需资金186.03亿港元，以此撤销新世界中国上市地位。

　　同时，新世界发展建议3供1的供股计划，集团以每股6.2港元发行21.478——22.564亿股新股，筹集资金最多约140亿港元，主要用于新世界中国的私有化，精简集团架构。

　　周一截至午盘，双双低开低走，新世界发展报7.74元/股，跌6.41%，新世界中国报6.43元/股，跌3.02%。

　　而以新世界中国停牌前价格(5.14港元)来计算，该公司的市帐率(P/B)为0.77倍，而在内地房企板块中，现有50只股份的P/B低于0.77倍，单从数据来看，新世界发展以高于新世界中国每股资产净值的价格提出私有化建议，算十分慷慨，但与此同时，新世界发展以高价去进行私有化，或会对其财务状况构成一定压力。

　　数据显示，新世界发展截至2013年12月底，负债率为47.7%，瑞信指出，因私有化新世界中国的行动，其负债比率进一步攀升至60%。

　　对此，新世界发展主席郑家纯表示，私有化所需资金并不是问题，主要是现时新世界中国流通量偏低，私有化之后有利新世界中国财务上的安排，公司业务运作将更加顺畅，并进一步指出，即使此次新世界中国私有化不成功，所募集资金亦可用于增加本港和内地土地储备，以及有更多营运资金发展两地业务。

　　而对于新世界中国私有化问题的看法，华泰证券一位分析师向21世纪网分析，上市公司私有化，最主要原因在于融资平台已经起不到应有的融资及增值功能，企业上市最主要目的就是为了融资，一旦上市平台价值被低估，对股价和公司现有价值不满意，那就需要另谋融资渠道，像新世界中国有资金实力雄厚的大股东为其做背书，那么选择退市可能是最佳选择。

　　协纵国际合伙创始人黄立冲同样表示，新世界发展旗下有很多个上市公司融资平台，对于集团而言，并没有必要拥有两个地产平台，这种格局也并不合理，而对于主营内地房地产业务的新世界中国来说，上市房企却要承担较高的税务成本。

　　对于新世界系此次私有化举措，不少大行采取观望态度，花旗银行在其最新研究报告中指出，以内地房地产同业恒盛有45%溢价私有化仍失败的经验，新世界中国私有化的溢价只逾32%，并不足以吸引眼球。

　　与此同时，新世界发展此举也被不少业内人士认为是“曲线分拆上市”，即通过私有化新世界中国，新世界发展可以达到整合资产的目的，然后为下一步分拆上市作准备。

　　2013年3月8日，新世界发展发布公告称，公司目前正考虑将旗下若干酒店资产于香港联交所主板独立上市，但此后分拆上市计划一直再无进展，截至去年年底，宣布分拆酒店资产上市的申请失效，但公司当时表态，会继续进行建议分拆。

　　然而，一个值得思考的问题则是，作为一个上市14年的老牌房企，新世界中国是如何在房地产火爆行情中渐渐丧失其融资吸引力？

　　“囤地”模式导致掉队？

　　一位地产业内人士向21世纪网表示，近5年来，新世界发展很少拿地，而且拿地多是在二、三线城市，作为港资企业，新世界中国在财务考量上非常谨慎，尤其在运用自有资金拿高价地之时，很难做到像新进地产商那样豪掷百亿进军一线城市拿下中心地块。

　　而在内地房企崇尚快速扩张的背景下，较为保守的新世界中国已经逐渐在这个资本逐鹿的房产市场被甩出了好几条街。

　　新世界中国2013年年报显示，公司在2013年年度营业收入为118.8亿元，同期恒大地产、碧桂园、万科、保利的销售额已经分别达到1003.97亿元、1060亿元、1709亿元、1251亿元，步入千亿房企之列，而从市场布局来看，截至2013年年底，恒大、万科、碧桂园、保利等地产商积极抢滩一线城市，相比之下，新世界中国在内地城市布局显得较为“寒酸”。

　　与上述房企相比，早早进入内地市场长达20年的新世界中国理应获得更大的发展规模，以及在房地产市场火爆背景下，融资平台应该更具吸引力，但为何却被这些“后起之秀”甩在后面？

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟一语中的：“主要是其‘蜗牛’式开发导致掉队，新世界中国长期以来奉行的土地市场‘联动开发’模式一直饱受质疑，直接问题就是开发周期过长，开发进度缓慢，难免会有囤地嫌疑，虽然开发周期过长，但是可以坐享土地升值获得的汇报。然而，投资周期过长带来的风险则是导致新世界中国失去很多扩张机会，从而忽略了充分利用财务杠杠去获得更多的市场份额。”

　　根据新世界中国2013年年报显示，财报内所列在建中以及规划中项目多达62个，其中有八成项目开发周期长达5年以上，其中有项目甚至长达11年之久，至今依然处于在建中。

　　据21世纪网查证资料得知，新世界中国海口“美丽沙”项目在2005年拿地，2011年开工，最晚一期工程直到2016年才开始动工，其开发周期至少需要11年，而2013年年报显示，海口美丽沙项目一期【#4】以及海口美丽沙项目一期【#2】均处于在建中，而海口美丽沙项目余下各期还在规划当中。

　　查看新世界近5年的财报显示，该公司在全国包括北京、广州、武汉、海南等地均有通过漫长的开发周期进行囤地的嫌疑。

　　然而，对于征地环节历时之久以及接受土地至动工周期之长的原因，21世纪网向新世界中国传讯部发去采访函，但截至发稿期，并未得到公司解释。

(责任编辑：DF062)