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住宅法应该是权利法
作者:佚名 文章来源:不详 点击数: 更新时间:2007-10-25 10:33:48


  ■胡婧

  最近,建设部官员有关“政府将研究制定《住宅法》”的表态,引起各界对于《住宅法》立法进程的再次关注。事实上早在上世纪80年代初期,《住宅法》就被纳入立法机关的立法规划中,但那时条件尚不成熟。

  时至今日,2007年政府工作报告明确提出“正确运用政府调控和市场机制两个手段,保持房地产投资合理规模,优化商品房供应结构,加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平”的要求,而《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》更被视为政府承担住房社会保障职能的纲领性文件,结合10月1日已经开始实施的《物权法》,笔者认为,起草制定《住宅法》的条件已趋于成熟,而与之相关的几个基本问题值得探讨。

  首先是《住宅法》的定位问题。制定一部法律,首先应当考虑其调整的法律关系范围。据建设部官员介绍,《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体、市场运行的监督管理以及住房保障制度等予以规定。因此可以认为,行政主管部门倾向于将《住宅法》定位为市场管理法;而2007年两会期间建议制定《住宅法》的人大代表罗益锋则认为,《住宅法》应该对不动产财产权属划分、财产所有者的权利义务做出规定。《住宅法》定位的差异,反映出不同主体的不同诉求。笔者认为,随着住房保障制度的进一步完善和发展,立法者应当更加注意在法律框架内协调各方关系,既要履行政府的社会保障职能,又要切实维护私有财产权利人的合法权益。

  其次是关于《住宅法》与其他法律法规的协调及配套问题。目前,我国已经形成了以全国人大常委会制定的《城市房地产管理法》、《建筑法》为挈领,国务院制定的行政法规、建设部制定的部门规章、最高人民法院制定的相关司法解释为主体的多层级法律规范框架,此外,还有《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》等相关领域的法律法规以及地方性的规范文件。它们对我国房地产市场的建立和发展起着重要的作用。制定《住宅法》,存在着与现有法律法规进行协调、衔接的问题。因此《住宅法》既应该对现有法律法规调整的空白进行补充规范,又应该对诸多规范性文件交叉规制的领域进行协调。同时还要注意到,仅一部《住宅法》尚不足以完整地覆盖我国的住房市场规范领域,相关部门还需要在权利保护、市场管理、配套设施及服务等多个方面出台一系列与之配套的规范性文件。

  再次是关于《住宅法》的制度构建问题。在世界的各个国家和地区,住房问题都是涉及国计民生的重大问题,各国政府对此都给予了高度重视。无论是以制定编撰法典为特色的大陆法系国家和地区,还是以判例法为主要表现形式的英美法系国家和地区,在规范住房市场、建立全民住房保障制度等问题上,都是通过制定成文法,强化政府的管理职能。因此,制定《住宅法》可以参考美国、日本、新加坡以及中国香港等在此方面运作较为成熟的国家和地区。在《住宅法》的制度构建中,还应注意从权利主体、权利客体、权利内容以及权利实现方式等方面,全面区分“住宅权”与“住宅所有权”两大概念。在此基础上,建立以保障生存权为基础的住房保障制度,从管理、资金、房源、保障内容与保障方式等方面系统地进行规范;建立私法范畴内的住宅所有权保护制度,同时调整相关权利人之间的相邻关系和共有关系。除此之外,立法机关还应当考虑将住房流转、拆迁与重建、配套设施及服务、业主团体等相关管理规定纳入到广泛意义上的《住宅法》中。

  美国前总统胡佛曾经说过,“没有什么东西比住房对于人民幸福和社会安定更重要”。从这个意义上说,一部成功的《住宅法》将会对构建和谐社会、保证社会的长治久安起到至关重要的作用。我们期待着一个在法律调整下更加规范健康的住房市场,能让尽可能多的普通百姓实现“居者有其屋”的梦想。

  (作者为湖北得伟君尚律师事务所律师)

 
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