期房公示状态下的期待权刍议-债市研究

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期房公示状态下的期待权刍议

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2007-8-20 11:09:05

新颁布的《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。此规定成为不动产预告登记条件、程序、效力、消灭情形等问题的最直接法律依据，也是对期房公示状态下的期待权进行法律分析的基础之一。
　　一、期房与期房公示
　　预售的商品房又称“期房”或“楼花”，楼花买卖合同在签定之时，其标的物尚未完工，买卖双方通过在合同中约定房屋的未来交付日期，使购房人获得了房屋建成之后取得所有权的期待权。因为期房不具备现房交易的“转移标的物”的基本条件，所以，在期房变成现房之前，对双方业已发生的法律关系予以登记公示，以维护和稳定既存法制秩序。预告登记成为期房公示方式应运而生。
　　预告登记制度,由德国中世纪民法所创立,我国学术界将其翻译为预告登记、预登记等。所谓预告登记,是为保全一项以将来发生的不动产物权的移转、变更、废止为目的的请求权而进行的提前登记。预告登记的目的在于保护关于将来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易安全。预告登记是与终局登记（本登记）相对应的一种不动产物权登记，终局登记是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记，预告登记则是为保全一项以将来发生的不动产物权的移转、变更、废止为目的的请求权而进行的预期登记。预告登记既是一种物权性的担保方式，又是一种对不动产的物权人权利的限制方式。我国《物权法》及《破产法》规定期房公示主要有以下四种效力：保全效力、顺位保护效力、包含取回权与别除权内容的破产保护（即满足）效力及预警效力。预告登记后发生下列事项之一，公示效力自动停止，第一、债权消灭;第二、自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的。
　　二、期待权及其性质
　　期待权指权利人所处之地位及其所包含之特殊利益。期待权的出现是德国民法的最新发展成果之一，德国学者创立期待权理论，是为了维护保留买卖合同中买受人的法律权利而提出的，具有现存的财产的价值及可转让性和可继承性，也可以善意取得、出质或设定质押，既可以成立法定权利质权，也可以在期待权上设定用益权。德国民法理论认为期待权是一种物权,各国学者对其性质认识不一，出现了买受人期待权之削梨说、债权扩张说及买受人期待权之特殊权利说等。笔者认为特殊权利说比较符合客观实际。以期房期待权为例，虽然期待权产生时，标的物并不存在或正在建设中，也可能就是一张图纸，如果不经预告登记，期待权的行为基础是债权性质的合同，此时的期待权具有债权性质；如果经过预告登记，期待权的行为基础是物权公示行为，此时的期待权具有物权的排他性质；但期待权行为基础是复合行为或组合行为时，物权行为具有优先于债权行为的认定效力。
　　三、预售商品房期待权的条件
　　为了保障房地产市场的规范运行，保护商品房预售中买受人所享有的合法利益，预售商品房期待权的产生应当具备以下条件：
　　（一）标的物适格。首先，标的物必须属于可以上市的商品房。其次，商品房必须符合法律关于预售商品房的强制性规定。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。
　　（二）目的合法。预售的目的是不动产所有权交易。商品房预售合同合法有效、商品房预售的买卖合同合法有效是期待权产生的重要前提。具有合理的期待条件。取得商品房预售资格的商品房出卖人在商品房还未竣工，房屋并未现实存在的情况下，与买受人约定在一定期限后，将竣工的房屋交付给买受人，买受人支付收付款或约定其他可实现条件。条件具有合理的可期待性。
　　四、预售商品房期待权的转让和质押
　　预售商品房期待权具有可转让性。预售商品房期待权转让是买受人主体的移转，这种移转只变更预售合同的主体，内容并不发生变化。预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权虽然尚未产生，但依附于其上的期待权也应以出卖人的事先同意以及预告登记作为买受人的权利义务转让的前提，从而保护买受人的合法权益，在法律上也可使出卖人、买受人（出让人）的利益得以衡平。
　　期房质押的设定行为是以在动产、权利上直接成立质押权为目的的法律行为。不动产预售中的买受人在设质后，质权人在为实现质权而转让预告登记所及的期待权时，必然涉及到即将完工的不动产所有权或既存期待权的实现，所以，质权人通过标的物获得清偿的权限也必然会顺延。（作者单位：哈尔滨商业大学法学院）


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