豪宅价格正在不断突破天花板。红5月即将结束之时，北京爆出两套总价超过2亿元的高端别墅成交，根据中原地产首席分析师张大伟透露，近期，北京还将有一套总价为2.7亿元的住宅将有可能进行网签。这让业内惊呼：“北京亿元顶豪来势凶猛，豪宅别墅价格已经突破11万元大关。”

　　顶豪市场持续升温

　　2015年，多家品牌房企火拼豪宅产品成为市场的一大看点，这一年也成为公认的“豪宅元年”。据亚豪机构统计数据显示，2015年，将有近20个豪宅项目入市，未来售价均将超过10万元/平米。在豪宅项目扎堆入市的情况下，豪宅市场的成交也日益活跃。

　　根据亚豪机构数据显示，央行最近一次宣布降息后的一周(5月11日至5月17日)，北京别墅市场共有33个别墅项目实现成交，较前一周增加9个，累计成交99套，环比上涨141.5%，成交总面积近3万平方米，环比上涨165.6%，成交均价为3.2万元/平方米，环比前一周下跌2.0%。

　　公寓豪宅成交同样活跃。据统计，5月4日至5月10日，北京实际成交均价6万元/平方米的公寓豪宅项目中，有14个项目出现成交，共成交30套，成交总面积为0.52万平方米，环比此前一周，分别上涨了57.9%和48.6%。这也是过去15周以来，公寓豪宅周成交量首次冲至30套。

　　“一方面，楼市整体回暖使得楼市前景光明，豪宅客群对中国房地产信心增强;另一方面，豪宅的成交周期长于一般普通住宅，因为豪宅置业客群名下通常有多套房产，腾挪购房资质需要一定的时间。”亚豪机构相关负责人分析。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，今年北京预计待售的顶豪住宅套数超过1000套。目前的宽松政策对高端住宅有利，未来北京限购虽然会延续，但政策利好会越来越明显。

　　价格过11万再破天花板

　　“这些项目，将给市场提供大约2000套房源，总货值在800亿左右。”亚豪机构市场总监郭毅表示，2015年以前，北京网签均价在10万元以上的项目历史总和为117套，总货值在220亿~300亿之间，顶豪市场压力不言而喻。

　　虽然竞争激烈，但是市场整体价格却有所上浮。以位于亚奥区域的润泽御府为例，是北京5万元以上别墅市场的4月销冠，成交金额远超第二名;同时，润泽御府在当前在售项目中成交最多的别墅项目，作为独栋顶豪别墅的代表：成交单价最高达到了11.26万，刷新了北京豪宅别墅成交的历史记录，数量、单价均在十万豪宅市场独占鳌头。

　　据中原地产统计，截止到4月底，北京已有3套亿元大宅实现签约;5月最新成交的两套超过2亿元的豪宅别墅，又一次突破了北京高端住宅的总价天花板，他们是总价3.1亿元的财富公馆和接近2.2亿元的远洋LAVIE，在丽兹行的统计数据中，位于北苑的老项目碧海方舟一二手别墅也均有成交，他们与4月别墅销冠润泽御府的相似在于位置，这四个项目均位于北五环沿线。

　　业内人士认为，北五环沿线发展较为迅速、成熟，占据“故宫向北、国奥核心”的地理位置和稀缺资源，让这个区域聚集的新型财富人群也越来越多。其中卖的最好的润泽御府项目缔造的是500至1600平米的城市独栋别墅，采用“前二后三”的形式，实现了“双首层”的尊贵体验，从产品上也更为城市新贵人群所喜欢。

　　New Money圈层置业观蝶变

　　随着新财富人群的崛起，他们对房产的衡量标准也出现了微妙的蝶变效应。

　　有媒体报道，多个豪宅项目透露，来自80后的购买量迅速增加，对于豪宅销售来说，营销策略乃至样板间的筹备都要考虑到80后的需求。业内人士称，与60、70年代的豪宅置业者相比，80后无论在消费观念还是居住需求上都有明显的区别。

　　近年来，在政府对行业创新、创业大力鼓励的前提下，涌现了许多基于互联网技术或平台的“New Money”圈层。由于财富的高速增长，这些新贵迈入高净值人士行列的时间尚短，近8成人是年龄低于50岁的年轻高净值人士。

　　例如购买润泽御府的刘女士，从事信息咨询行业，今年只有33岁，她最看好润泽御府的产品和地段，半个月就决心购买了。

　　中原地产市场部研究总监张大伟认为，对比新旧富人可以明显发现，以往购买豪宅别墅的群体主要是从传统行业或者相对垄断的行业中赚钱，他们行事相对低调内敛，购买豪宅别墅多是非第一居所的选择，豪宅别墅在这个购买群体里是奢侈品，是用于收藏甚至是家族传承的;但现在的购买群体主要是资本新贵，多是来源于股市、金融行业或者IT界，这些以80后为主的年轻富人，相对较为张扬，追求第一居所，对户型和舒适度的要求和60后、70后都有明显的不同。基于这种收入结构和观念的改变，豪宅的销售情况也出现了变化。

　　独栋别墅越发稀缺

　　从上述成交数据不难看出的是，进入“红5月”后，北京市场的别墅产品比高端公寓成交量多了不少，而润泽御府也领衔别墅成交价格，突破了均价11万元，这跟别墅产品的稀缺性不无关系。

　　10年前，国家首次出台“禁墅令”，近几年更是三令五申“禁墅”，尤其是近三年已经没有1.0以下的土地出让，而纯独栋社区容积率基本在0.5以下，这也意味着纯独栋别墅社区越来越稀缺。

　　根据中原地产首席分析师张大伟提供的数据显示，目前北京朝阳区北部地区可以购买的独栋别墅只有62套，而且其中很多已经成为企业自用物业，事实上的稀缺，导致了朝阳北部区域的别墅售价多年来大幅上涨，均价从2012年的6万开始，最近3年，每年均价至少涨1万。

　　后市或将两极分化

　　由于地价上涨、通货膨胀、自住房冲击等各方面因素，北京商品房从去年就进入了“泛高端化”，进入2015年，这个趋势就更为明显，总价突破2000万的改善型产品可谓是比比皆是，而总价5000万以上的顶豪市场供应也越来越多。

　　据统计，2014年全年总价5000万元以上的商品住宅仅成交68套，2013年全年成交56套。今年仅过了4个多月，成交套数已超过历年全年的数量。业内专家表示，2015年待售的顶豪类产品仍在1000套左右，在成交回暖的情况下，豪宅市场竞争将愈演愈烈，后市或将成两极分化走势。

　　另一方面，伴随着不动产登记等政策的颁布施行，终极置业将成为今后置业的主流，顶级客群更倾向于认购豪宅，已达到传承的目的。项目除了要有过硬的产品品质，优越的地理条件和精湛的景观资源，区位配套的软实力无疑成为考虑的重要因素。

　　在这样的背景下，随时都会有增量的高端平层，显然不如卖一栋少一栋的独栋别墅更显稀缺;从舒适尺度方面来说，平层也无法与独栋别墅相比拟的;就土地价值而言，独栋别墅保值增值空间更是远超大平层产品，这也让独栋别墅成为无数塔尖人士的终极置业首选。

　　放眼北京，在双重稀缺价值之下，润泽御府等占据优质配套资源的城市独栋别墅的价值就尤为珍贵，更受到新财富阶层的青睐。