4月24日，远洋地产与太古地产携手打造的成都远洋太古里正式开业，在西南重镇再造一座华美的城市地标。历时10年，远洋地产在综合体项目开发上的探索与实践，正在不同风貌城市的天际，描绘出美丽的风景线。

　　从思考到探索

　　城市综合体属于商用综合物业，远洋地产关注这一业态，源于其对商用物业的理解。

　　2002年，远洋地产启动战略发展期，开始了一场大规模的“京城攻坚战”，一时间以“远洋”为标志的住宅项目林立京城。与此同步，作为曾开发北京长安街地标项目远洋大厦的开发商，亦关注写字楼等商用物业的发展，陆续开发凯晨世贸中心、远洋国际中心、远洋光华国际等高端物业。

　　这一阶段恰是中国入世后经贸持续繁荣的阶段，对商用物业的需求不断增加，特别是2003年非典对住宅销售市场造成重创后，商用物业稳定的收益回报更加凸显出来。

　　在对国内外房地产市场进行深入研究后，远洋地产管理层认为：国内房地产市场还处于培育期，主要以住宅开发销售为主。但在国外较为成熟的房地产市场上，超过80%是持有经营型商用物业。有选择地持有一定数量的经营型物业，通过出租经营，产生经常性现金流，有利于企业提高抵抗政策风险和应对市场波动的能力。此外，商用物业带来的好处，还在于“长期资产升值”的特性。因此，国内的房地产开发模式也将会由完全的销售模式，逐渐发展到“销售”、“持有经营”两种方式并存。

　　为此，远洋地产积极涉足北京中央商务区CBD核心区的一级开发，并与北京市相关企业共同组建北京市商务中心区开发建设有限公司，负责制定CBD核心区的详细规划方案，面向全球国际知名设计公司招标。包括时任戴德梁行主席梁振英先生在内的众多一流专家作为评委，参与了规划设计方案的评审。这些专家对商用物业，特别是城市综合体的规划，有着非常独到的见解。

　　专家认为，CBD核心区的整体概念，应该是一个自适应的商业生态系统，需要引导和规划各类业态的配比和组合关系，形成办公、餐饮、酒店、金融、服务之间的相互衔接和匹配。商圈的形成，不仅有利于功能完善，更有利于区域价值的持续提升，以此吸引知名商家入驻，反向带动区域增值，成为一个良性循环的双赢过程。

　　CBD核心区整体规划设计的思路，秉承的正是“城市综合体”业态的理念和思维。这为远洋地产投身城市综合体开发领域，上了意义深远的一课。

（图1：北京CBD核心区规划效果图）

　　从困局到破局

　　城市综合体以建筑群为基础，融商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等核心功能于一体，因具备了现代城市的全部或大部功能，堪称“城中之城”。作为不同商用物业之间优化组合的结果，各品类共存于同一有机系统中，相互依存、相互助益，形成一个多功能、高效率的功能生态圈。

　　城市综合体辐射周边的潜力很大。中国大中型城市的商业经历多年变迁，已经从王府井、西单这样的“城市集中式”商业模式，向“区域性商圈”模式发展，迅速改变了商业领域的市场格局。特别是一些大型或超大型城市，人口容量大，城市范围广，城市综合体满足了居民高效生活和工作的需求，成为城市中商圈的核心。而就住宅地产开发而言，城市综合体就更具有强烈的价值互补性。一个稳定成熟的商业配套，将会拉升区域住宅的价值，实现产品的溢价；而住宅所拥有的庞大客源，更是写字楼、公寓等业态的数倍乃至数十倍。

　　正因城市综合体的巨大发展潜力，远洋地产亦希望能在这一领域有所斩获。但城市综合体多重业态的组合与平衡，招商运营的模式，均需要丰富经验；更何况城市综合体前期投入资金量极大，动辄就是数以十亿计的需求，且在4~5年的开发运营周期里看不到回报。

　　2005年，远洋地产获得一个位于北京朝阳区将台乡的商用地块。其时，远洋地产或缺的不仅仅是开发经验，更在于资金。当时远洋地产已经启动了第二步发展战略，开发区域从北京迈向全国，迅速在各地吃进多幅“大城”项目，规模扩大与全国布局，均需要庞大资金支持，因而暂时无法投向商用物业特别是城市综合体的开发。这个难点需要一个更为宽广灵活的融资体制来破解。

（图2：北京·颐堤港<将台路项目>）

　　2006年，远洋地产启动香港主板IPO项目，寻求进入国际资本市场。2007年9月，远洋地产成功完成海鸥项目，在香港联交所主板成功上市，完成实业发展与资本运营的双轮驱动形态。这无疑为远洋地产发展城市综合体等商用物业带来了破局的最好契机。

　　在远洋地产上市过程中发生的一个故事，在此必须被提及，因为日后证明，这个故事对远洋地产叩开“城市综合体”的大门，对中国内地树立城市综合体的标杆性项目，均具有非同凡响的意义。

　　这个故事的开头是，远洋地产在上市之前曾进行了一轮私募，引入了诸多财务投资者。这场上市规定动作带来了一个意想不到的收获：远洋地产上市工作负责人透过投资机构，结识了老牌英资公司——香港太古地产公司人士。后者在香港投资开发的太古广场、太古城中心、东荟城，无一例外都是集合餐饮、酒店、娱乐的高端综合体商业巨无霸。2004年开始，太古地产的触角向北，大力发展内地商用物业，在广州天河打造太古汇，北京三里屯的太古里更是风靡京城的小资青年集散地。

　　2006年底，远洋地产总裁李明和太古地产行政总裁郭鹏会面，彼此发现了相互契合的焦点。太古此时正在中国境内寻找宝贵的项目资源，苦于缺少一支熟悉内地开发的团队，远洋地产则恰好需要一个富有商业城市综合体开发经验的合作伙伴。在高层操持下，2007年4月26日，两家公司正式签署合作框架协议。

　　远洋地产成功上市后，双方合作的模式也正式落地。2008年2月28日，双方宣布，共同出资成立北京麟联置业公司，太古地产及远洋地产各持有50%股权，负责北京将台路大型城市综合体项目的开发，总投资额达人民币40亿元。

　　从这一天开始，一些英国老外和操着蹩脚普通话的香港金领一批批“打着飞的”来到北京酒仙桥的将台乡。在无数小贩叫卖“花生仁”和“烤白薯”的破旧集贸市场后，一个暴土扬烟的大空场上，土洋结合的团队开始构想一座“商业新城”的诞生。

　　从颐堤港到大慈寺

　　“远洋+太古”的联合开发模式，使得双方各尽所长，紧密合作，碰撞出绝美的火花。

　　太古地产在各地的商业综合体项目，大都精雕细刻，开发较慢；但也在这种“慢节奏”中，营造出城市精品的综合体，凝固成具有独特个性的建筑符号。

　　北京将台路项目，后被命名为颐堤港。由于项目东侧即是一处城市公园绿地，设计团队借势在商场东侧设计了“冬季花园”，这一设计堪称项目建筑理念的精华所在。其充分考虑了北京的气候和季节特点，以冠绝亚洲的纯自由曲面单层方管钢网壳结构建设，室内整体高达33米，跨度超过70米，形态上如同一片绿叶。宾客在购物之时，直接可以望见室外宏大的城市空间，生机盎然的宁静与美好仿佛扑面而来。又由于“冬季花园”让消费者足不出户就可享受户外美景，吸引人流的优势十分突出。

（图3北京·颐堤港冬季花园）

　　在颐堤港还常常能感受到西方简约时尚文化的精粹。例如，让很多人不能理解的是，颐堤港写字楼的大堂异常“干净”，到处都是空间的留白；东隅酒店没有奢华的雕梁画栋和金碧辉煌的厅堂，只是简约而个性，给人的感受异常独特。这里的购物中心几乎没有死角，处处是绝佳的购物动线，恰如其分，却又不事张扬。这种“香港休闲文化特征”十足的购物感受，让内地人体会到隐约底蕴和对客户点滴需求的精准把握。

　　远洋地产员工在颐堤港的开发中，逐步学习和吸收开发模式的经验，用心体会商业综合体中蕴藏的巨大魔力，双方的合作也日渐亲密。2010年3月8日，太古地产与远洋地产签订战略合作框架协议，这是太古地产首次与内地发展商开展策略性合作关系。而战略合作在2010年12月31日结出硕果。两家公司联合体以20亿元摘得位于四川成都锦江区大慈寺三个宗地的土地开发建设，联手打造又一个位于城市核心、价值巨大的城市商业综合体。

　　这，就是今日华彩呈现的成都远洋太古里。

（图4：成都·远洋太古里）

　　环抱素有“震旦第一丛林”之称的千年古刹大慈寺，与周边的老川西民居融为一体，两大地产巨头历经4年多精雕细琢的成果，实现了历史与现代的完美融合。如今，当我们走进远洋太古里，就仿佛走进了历史隧道，旧时的格调幻化出别样妩媚的风情，一边是历史文明的影子，另一边则是具有现代时尚风格的动感街区，让人体会到时空交错的唏嘘感受。

　　从战略构想到未来蓝图

　　十八大后，中国经济步入新常态，房地产行业发生重大转折，住宅物业发展速度逐步减缓，写字楼物业、城市综合体却因国家产权制度改革、土地改革、鼓励万众创业、从投资转向消费的经济增长模式转型等大背景，具备了更大的发展空间。

　　2015年，远洋地产启动第四步发展战略，将不动产投资经营纳入核心业务的范畴，更特别将“综合体”作为战略性发展品类，加强资源配置投入，主动获取资源，重点发展一线城市和部分有潜力、经济领先的二线城市，北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、大连、青岛、武汉、成都等都在可选之列。

　　在此过程中，远洋地产的战略规划提出，将继续与经验丰富的城市综合体开发运营企业深度合作，而此前颐堤港、成都远洋太古里形成的“远洋+太古”模式，仍是远洋地产第四步发展战略内沿用的模式。

　　2014年7月31日和8月8日，远洋地产与新光联合体以投标方式摘得通州运河核心区4幅宗商务地块，项目规划总建筑面积344500平米，计划打造通州沿运河景观带的高端商务城市综合体。拿地区域隶属北京城市副中心、通州新城核心区，与北京CBD形成互动之势，未来将以良好的生态环境成为北京宜居之地。

　　项目现已展开规划设计，施工组织正紧锣密鼓筹备中。站在项目现场围挡旁，“运河之上、核心之心，城市顶级商务综合体”的字样已然亮相，引人注目。

　　一座新的城市地标，将在京杭大运河畔的流光溢彩中拔地而起。

（图5：北京通州·远洋新光商用综合体项目）