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广州商铺投资者是个很小的圈子，他们依靠敏锐的洞察力、快捷而独家的信息和巨额的资金赢取高额利润。他们走在大街上，与一般人毫无异样，不同的是这些"隐形富豪"靠实业赢取了第一桶金，再利用地产投资像滚雪球般把身家越滚越大。在一个偶然的机会，记者认识了其中一位投资者程小姐。她谦称是商铺投资圈子里的"小角色"，不过她买铺、写字楼或住宅，就像普通人买部电视机般稀松平常。她的故事或许可以让我们一窥地产投资者的神秘面目。 程小姐从事文化传播工作，早年因病提早退休。她经常有事没事到超市和商铺闲逛，无意中培养出一个嗜好--买铺。由于她的家族从事服装批发，熟悉广州各大服装批发市场。但程小姐"下海"买的第一个买铺并不成功--人民南路新中国大厦，该商场因烂尾而迟交铺，至今没有办下房产证。虽然该服装批发商场现在很旺，当时她瞅着铺位烂尾还是挺伤神的。程小姐从这个"教训"吸取了一个有用的经验--买铺不一定非要产权铺不可，没有产权的10年、20年铺位经营权也是致富之道。她和丈夫通过服装批发圈子的朋友不断"收风"，了解各大服装批发市场的信息，在站西路投资了多个商铺。 程小姐告诉记者，投资批发铺位属于高风险高回报的投资，她通过圈内人士中了解到商场投资人的背景，在铺位未面世的一两年前就全额支付十年或二十年的租金，"有时候投资几百万元下去，连一张单据都没有拿到"。程小姐庆幸遇到的大部分都是讲信用的人，商场主事人愿意花精力搞旺场，因此大家也愿意跟着这些人齐齐揾钱。 凭着多年经商积累的行业触觉和人脉关系，程小姐一家在服装铺位投资上得心应手。她表示，成熟的批发铺位租金回报惊人。以站西路白马大厦为例，1991年、1992年这个场的铺位6万元一个都没人买，如今白马大厦铺位转手价两三百万元。她在站西路的几个铺位，面积3.5平方米，月租金达3万元。以十年经营权的铺位来说，几年就可回本，余下时间赚取的就是纯利。尽管地产投资回报可观，程小姐一家还是没有放弃经营服装批发。她说出其中两个原因：一是做服装批发才可以一直维持与行业人士的关系，人脉关系可为以后的铺位投资带来关键信息；二是商场不允许铺位出现空租，若租约到期又找不到新租客，可以从自己经营的铺位调派人手过来，半天也不会耽误。 程小姐平时也投资写字楼和住宅。她认为，写字楼和住宅投资"稳阵"，有产权证，可使资产保值；高风险的铺位投资，可使资产增值。她说，即便写字楼、住宅投资回报不如批发铺那么高，她也很会精明计算，买到的都是笋价货，投资回报率比市场平均水平高。之前在人民中路美国银行中心接了一个香港投资者急售的写字楼单位，80平方米，7000多元/m2，买入价比市场价折让两三成，而目前租金约75~83元/m2/月，投资回报率达13.7厘，可谓是她近期得意之作。她曾经有机会在拍卖场以1700万元拍下光塔路附近整层写字楼，后来她详细调查周边商圈和写字楼经营情况后就放弃了，因为"有时候一个场旺就旺，不旺就永远不旺"。投资写字楼还要考虑一个空租成本的问题，写字楼管理费非常贵，以美国银行中心为例，管理费为29元/m2/月，一旦租客搬出，每月管理费就要付2400多元。 程小姐认为，市场上充满着投资机会，不一定要匆忙做决定，但一旦看准，她出手非常果断。她买东浚荔景苑的故事成为一个佳话。2007年年初，她和丈夫到中山八路国美电器买液晶电视，她丈夫看着看着就发现她人不见了，原来她发现旁边在卖楼，于是就跟上去看楼。本来是要买液晶电视，结果以92万元买了一个95平方米的房子。后来他们把房间重新间隔成两套房子出租，每月收租5000元，投资回报率为6.5厘，比4厘的住宅平均投资回报率要高不少。 程小姐投资贴士： 一、不熟不做。程小姐投资的批发铺位基本上全无产权，只是有一纸10年或20年的承租合同。她认为，做批发市场的"二房东"也要熟悉有关批发行业的市场发展，最好本身是从事行业经营再投资相关行业的商业地产，既便利又相对安全。 二、勤于思，敏于行。程小姐认为，地产投资很多时候靠的是直觉和眼光，这也有赖于平时的观察积累，而且若是看准了的话，她必然敢于出手，不会犹豫不决。 三、住宅投资慎选区域与租客。程小姐曾经投资白云区棠溪一个住宅单位，因地点离市区较远，单位居然被他人擅自占据转租。她发现后立刻把单位卖掉了事。她说，地点偏僻的住宅难以及时管理，另外为了减少租赁纠纷和麻烦，她往往宁愿下调租金来吸引优质租客。 四、创业难，守业更难。程小姐的这个贴士来自一位前生意拍档的遭遇。他的拍档曾投资白马大厦铺位净赚过百万元，后来也曾用近两千万元购入上下九一个旺铺，每月收租近10万元。不料他因赌博陋习，卖光全部财产来偿还赌债，身家归零，生活潦倒。 |
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