最近很多人讨论首付贷，首付贷很容易理解，就是借钱给你当首付嘛。

　　国内有一些提供首付贷投资的平台。客观来说，在当前情况下，首付贷的风险说不上太高，但最近被盯上了，被查的很严。

　　其实在房地产里，滋生出了大量的房产类理财，它们的风险倒是挺大的，今天不妨说几种。

　　对了，越女晚上叫外卖吃到了不可说的东西，现在还没缓过来...

　　一

　　上周六，有人问我众筹买房能不能参与，我的意见是不要，风险不小。

　　众筹买房就是一伙人，一起凑钱去买一套房，约定轮流住；或者一起持有等升值。

　　越女妈妈酷爱各种家庭伦理节目，经常看到直系血亲因为类似的事情反目撕X、洒狗血，何况是众筹？

　　最重要的是，搞众筹的人很多时候不是为了住进房子里，而是为了赌房价上涨，房产众筹平台也认为一线房价永不跌，游戏能一直玩下去。

　　这种逻辑是很容易在现实中受撞，受撞后处理起来，是很麻烦的事。这些麻烦或许远胜于收益的可能性。

　　二

　　众筹炒房参与的人很少，还掀不起什么风浪。但接下来的这个，可能有很多人参与了。

　　比如在很多二三线城市，常见房产售后回购、售后回租。

　　简单来说，为了刺激你买房，开发商承诺只要你买房，它们几年后可以加价回购。比如两年后加价20%，三年后加价30%，用新价格回购你买的房。

　　又比如为了刺激你购买商铺，开发商承诺，你购买商铺后的几年，开发商会付你租金，替你招租—这常见于一些新开发区域商铺。

　　说实话，一旦用上这些营销手段时，房子本身的真正价值，是要打个问号的。

　　另外，开发商使用这种手段时，证明它本身的现金流很可能是有压力的。那么过几年后，它能履约回购、回租吗？

　　三

　　还有种”房地产金融创新”，理解起来略复杂一点，可能造成的后果要严重得多。

　　真是应了那句老话：把金融搞得人看不懂的，都是骗子。

　　玩法示例如下：房地产商建好一批房子之后，暂时卖不出去，就会把它转手卖给投资公司A，并且承诺过一段时间涨价15%回购。

　　投资公司A则把这些房子包装成“理财产品”，以更低的收益，比如10%把债权转让给理财人群。

　　投资公司A告诉你：这些投资是有房产抵押的，请放心投资。

　　接下来这个游戏就这么发展了：当开发商与A投资公司协议将到期前，开发商再加价30%，提前把将回归的房产卖给另一家理财公司B。

　　等于是从B那筹来的钱还A的本息。

　　B之后或许还有C，C之后或许还有D，这就是开发商的倒贷—直到有一天，没有人再能接盘。

　　那时候，开发商顶不住了会耍赖，不再还理财公司的钱；最后接盘的理财公司顶不住了会违约、而投资人就傻眼了。

　　上个月出现19亿兑付危机的鑫琦资产就是这样倒下的。