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过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性）。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。2014-2016年货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。
中国的房价上涨势头恐难遏制，而今年出现的频频“地王”，更是让人们不得不信房价下跌或许是一个天大的玩笑。政府面对如此严峻的问题，也纷纷提出了不同的改革措施。
刚过去不久的国庆长假前后9天期间，从北京到深圳，从上海到成都，全国19个城市密集出台了房地产调控新政策，“轮番轰炸”的密度可谓史无前例。大多数城市的调控措施超越了2011年的“双限”(限购限贷)，北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门等城市属于“加码”调控，堪称“史上最严”。这次政府的“轮番轰炸”能否改变目前的现状，相信绝大多数的中国公民都是十分关注的，让我们拭目以待！那么为什么房价的问题牵动了如此多人甚至政府官员脆弱的神经呢？房地产背后到底隐藏着什么？
 中国的“房地产泡沫”竟比次贷危机还大？
在过去两年，中国各地政府相继松绑，解除房地产市场调控措施。为了应对股市大幅下跌，经济增长缓慢和资本流出，然而种种松绑措施使房地产市场再次起飞。新增购房贷款规模激增。
根据中国人民银行数据，2015年新增贷款达到11.7万亿元人民币，远远超过2009年创下的纪录，当时中国刚公布了4万亿元人民币金融危机救助方案。仅在2016年上半年，新增人民币贷款就达到了7.5万亿的高点，没有任何表明短期内会出现信贷放缓的迹象。
中国住房按揭贷款的风险是不低的，只不过是房价上涨还没有将这些潜在的风险暴露出来而已。考虑到眼下中国大部分地区的房价仍在上涨，而房价上涨又是投机炒作的结果之一，我们更要高度关注住房按揭贷款的潜在风险，否则住房按揭贷款的风险就会越聚越大，难说中国的“房地产泡沫”将会比次贷危机还大。
房地产如此疯狂发展下去，金融风险已经开始孕育与酿造。目前来看，房地产疯狂加杠杆已经完全失控。具体表现在两个最可怕方面。首先，无论是购房者还是开发者都在用极高的杠杆率购房与盖房。开发商拿地与开发资金杠杆率高达10倍，购房者把首付贷计算在内或与美国次贷危机时期一样可以零资金购房。
 房地产热潮还能持续多久？
仲量联行数据显示，中国房地产市场的总市值目前约为270万亿元人民币，约为名义国内生产总值（GDP）的400%，远高于美国（2006年占GDP的170%）和日本（1990年占GDP的200%）的最高年份。北京、上海和深圳三座城市的地产价值相当于美国房地产总价值的70%左右。房地产热浪如果不能有效遏制，会使得潜在风险逐渐积聚。我们判断这波热潮可能还会持续一段时间，直到中央政府对于潜在泡沫升温以及社会不安定的担忧加剧，而出手全面收紧房地产信贷政策以遏制高歌猛进的房价。
一旦中央开始干预，我们预计类似之前历次调控，泡沫会逐渐降温并消退，但市场不会发生硬着陆。具体而言，中央采取措施后，房价和销量有望回稳，之后价量逐渐放缓，并在今后数年内持续调节与整固。短期内，经济增长所受到的负面冲击，可能通过增加财政支出来部分缓解。长期而言，政府需要出台审慎的长期的房地产政策以防止土地和楼市价格过热，政策包括自上而下有针对性地为高线城市和低线城市制定不同措施，征收房地产税和资本利得税等。
 情况十分紧急，不容乐观。
一旦发生房地产泡沫破裂，一个国家可能需要很长时间才能恢复。美国在次贷危机之后就经历了一个缓慢但相对稳定的阶段，经济缓慢复苏。而且当时房地产的繁荣规模和现在的中国与香港相比，还算相对较小。1990年时日本房地产泡沫破灭，房地产市值和GDP比例一直下降，在2000年后历经十年才稳定在2左右。在90年代初，日本的房地产市值占GDP的比例达到了创纪录水平，不过当时日本人均国内生产总值为30,000美元，引领世界水平。要知道，1992年美国人均国内生产总值只有25,000美元。与此同时，国际货币基金组织预测，在2016年年底中国的人均名义GDP将达到8240美元，也就是是日本经历房地产泡沫之前GDP规模的三分之一。这意味着中国经济对房地产泡沫破裂的容忍率很低。所以，房地产调控措施是十分必要的，因为当前中国的房地产市值占GDP的比例已经接近日本的纪录高位，然而人均国内生产总值仍低于10,000美元。
 房价会不会涨、值不值得投资很大程度上取决于人们的心理预期，房地产市场的参与者很可能如"羊群效应"所描述的那样，采取几乎一致的行动--投机者疯狂抛售楼盘，购房者"隔岸观火"、"持币观望"，这将对房地产业形成致命打击。还是坚持多年、始终不渝的观点，依靠房地产拉动中国经济是一条高风险的不归路，依靠股市提振经济是本末倒置的妄想瞎想。面对房地产加杠杆的失控局面，面对从来没有过的全行业脱实向虚的严重程度，决策者不应该熟视无睹了。 |
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