市成交量持续萎缩，降价声此起彼伏。而银行上调房贷利率，使得购房者更难买房。

日前，《投资者报》记者对上海外资行进行了走访调查，发现在中资银行已经很难有首套房优惠利率的情况下，仍有外资银行存在首套房优惠利率。不过年关将近，即使在可以放贷的情况下，要在年内放款几无可能。

而且，目前对于外资行来说更重要的是做理财业务及吸收存款，因此，其对个人房贷业务并不重视，也有外资银行暂停了房贷业务。

首套房优惠利率尚存

今年下半年以来，首套房贷利率上浮的消息不时传出。日前，记者采访获悉，确实有外资银行提高了首套房的房贷利率，不过对于优质客户，还是有银行可以打折。

11月30日，记者以客户身份致电花旗银行杭州分行，该行一位客户经理表示，首套房利率最优惠可以打到基准利率的9折，不过二套房的利率并没有什么优惠，而且是基准利率上浮10%。而花旗中国给《投资者报》记者的采访回复中也表示，根据银监会及人民银行有关规定，对于首套住房按揭贷款，银行可根据客户资质及贷款风险情况进行差别化定价，优质客户可适当申请优惠利率。

记者在汇丰中国上海徐家汇一家网点采访时，该网点的一位客户经理也表示，首套房贷款，利率可以优惠到9折。汇丰相关负责人则表示，目前，对于符合限购要求的个人首套房贷款，汇丰中国要求提供的贷款利率将为基准利率，根据申请人的实际情况，可以考虑适当下浮。

不过首套房利率优惠的银行已经不多，不少都是基准甚至直接上浮。星展中国和恒生中国的首套房贷利率仍然维持在基准利率。星展中国表示，目前，仍然按照银行原有既定流程，谨慎受理、审核和发放人民币和外币个人住房按揭贷款，以满足客户合理和合规的需求。对于人民币个人住房贷款业务的首付成数和贷款利率的政策如下：对于购买首套自住房的家庭，贷款利率不低于中国人民银行同期同档次基准利率。恒生中国的一位客户经理也表示，首套房最多可以贷到七成，利率是基准利率。

而之前对于提高利率报道最多的外资行是渣打中国，其首套房贷利率早就上浮10%以上。11月28日，记者在上海徐家汇地区采访时获悉，其实除了渣打中国外，东亚中国首套房利率也上浮10%。

二套房首付差异大

对于贷款人来说，除了贷款利率，关心的还有首付成数，也就是说到底能够贷到多少钱。

对于首套房的首付成数，外资银行一般都控制在三成左右。不过对于二套房的首付成数，则各外资行之间的差别很大。

《投资者报》记者采访获悉，外资银行二套房的首付成数从三成到六成不等。花旗、渣打、星展三家外资银行均表示，目前二套房的首付至少要六成。

汇丰和东亚的二套房首付成数相对宽松，到汇丰贷款，首付只需要总价的四成，而东亚中国上海徐家汇一家网点的客户经理告诉记者，二套房的首付成数与首套房一样，只需三成。不过，他一再强调，对于客户资质的考核比较严格。

此外，银行对于二套房的认定也比较严格。星展中国向记者表示，个人住房按揭贷款业务严格执行“认房认贷认调查”的原则。除了贷款人“有无房”、“有无贷款”的标准外，贷款人需要通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽职调查。

在采访过程中，几乎所有外资银行均表示，在二套房的认定上均以家庭为单位，而且既要查上海房产交易中心的数据，也要查全国的数据，只要该客户买过房，或者已经贷过款，再买房都按第二套认定，把控比较严格。

不过，出于“做生意”的需求，外资行的客户经理们并不会太严格。恒生、渣打等银行网点的客户经理均表示，只要在交易系统上查不到有房，以及在征信系统上查不到贷款，那么还是可以按照首套房来做。

而近阶段，由于房贷政策的不断变动，各家银行在各项条款上也出现变化。即使是首套房，也要看是二手房还是一手房。恒生银行一位客户经理表示，如果首套房是二手房，那么只能贷到6到6.5成，一手房最多是七成。不过，具体情况还要看当时的银行政策，因为银行对房地产的政策一直在调，一般是一个月调一次。

年内难以拿到贷款

虽然多家外资行均表示，目前房贷业务仍在正常进行，但年终将至，外资行面临75%存贷比的达标需要，如果目前申请房贷，在年内拿到贷款几无可能。

恒生中国上述客户经理表示，现在贷款越来越紧，再加上个人贷款在银行里的位置比较低，一般贷款重要性排位是先大企业，再中小企业，再到微企业，最后才是个人贷款。

此外，马上就是圣诞节，外资行很多管理人员都要过假期，批贷款可能要往后拖。因此，现在贷款最早也要到春节放款。

南洋商业银行在上海天钥桥路一家网点的客户经理表示，首套房和二套房的利率可按基准利率做，但这是有条件的，只能做商业贷款，也就是不做公积金的组合贷款，另外年内放贷比较困难，明年应该会有所放松。

东亚银行的贷款政策看似宽松，不过其客户经理一再表示，贷款的情况如何要综合来看。比如客户收入多，那么贷款方便，收入少的话不批也有可能，此外收入的多少也会一定程度上影响贷款的成数。此外，总体上现在贷款比较难，除了与客户的收入有关外，跟客户所从事的行业也有关系，比如客户经营理发店、按摩店，或与担保公司有关，那么银行在放贷时都会比较谨慎。

记者致电华侨中国在上海古北的一家网点时，客户经理表示，关于个人房贷，现在不做，已经暂停一段时间了。什么时候做，还要等总行的通知。

而房贷业务，对外资行来说，本来就做得不多。外资行办理房贷业务，更多的是为了吸收其他业务做考虑的。渣打中国一位客户经理向记者私下透露，外资行主要的侧重点在理财业务。

采访中，星展中国一家网点的客户经理在记者咨询房贷业务时一再表示，如果要办房贷总是要在银行开户的，开40万的账户可以成为贵宾客户，那么贷款就会容易一些。