专家预计未来房地产投资增速有望小幅复苏

　　□本报记者 韩晓东 徐畅

　　统计局12日发布数据显示，4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1％，比3月份降幅缩小0.2个百分点；环比上涨0.4％，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。

　　业内人士表示，今年3月以来房地产成交量的增加，带来了房价环比增幅的扩大，但未来房价全面上涨的可能性不大。楼市的持续热销使得开发商的预期发生了改变，未来房地产投资增速有望小幅复苏。

　　去库存化促房价小幅上升

　　据测算，4月份全国商品房销售面积6316万平方米，同比增长38.9％；全国商品房销售额2937亿元，同比增长达63.6％。成交量的放大，反映为价格的环比增幅扩大。4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1％，比3月份降幅缩小0.2个百分点；环比上涨0.4％，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，1-4月房屋成交量同比增长17.5％,而1-3月增幅只有8.2％,说明4月成交量反弹力度非常大。而房价环比增幅扩大,由3月的0.2％扩大至4月的0.4％,说明随着成交量的激增,开发商提价现象更加明显。

　　中投证券首席地产分析师李少明认为，4月份房地产成交量继续明显上涨，价格环比也出现了小幅上涨，主要原因是今年2、3月份部分城市房价同比下跌较多，而随着库存的下降，价格小幅上升也就具有了一定的合理性。

　　“无论是房价还是成交量，都已经过了底部。成交量的底部应该在去年9、10月份，而房价应该在今年2、3月份探底。”李少明表示，3月份以来，不少城市的楼市成交量同比涨幅达到100％以上，未来环比可能会有波动，但同比仍会维持较快增幅。预计全年成交量增幅将超过18％的原先预计。但价格全面上涨的可能性不大，一方面，市场库存压力还比较大，另一方面，居民消费能力也不支持价格继续回升。

　　“拿本公司项目来说，去年下半年是销售情况最差的时候，今年开春以来，前来看房的人逐渐增多了。”沈阳万和顺景房地产开发有限公司总经理徐招光表示，虽然一些城市如海南、温州、兰州等出现了涨价，但是从目前来看，大部分城市房价还没有明显变动。

　　土地市场悄然复苏

　　房价上涨的提振，使房地产投资出现了一定的复苏迹象。1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9％，增幅比1-3月提高0.8个百分点。1-4月，全国房地产开发企业房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6％，降幅比1-3月缩小0.6个百分点；完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6％，而去年同期则是增长11.1％；完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2％，而去年同期则是增长5.9％。

　　杨红旭指出，土地市场依然低迷，但已开始复苏。1-4月全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降28.6％，但比1-3月40.1％的降幅大幅收窄。1-4月全国完成房地产开发投资和房屋新开工面积增幅指标虽然依然比较低迷，但比1-3月略有好转。

　　中原土地监测系统数据显示，4月土地成交面积增加明显，其中居住用地成交面积较前12月均值上升38％；地价水平较3月出现回升，4月土地流标率保持平稳，居住用地底价成交率下降，溢价成交现象较3月明显增多，且部分地块溢价幅度颇高。值得注意的是，尽管成交频现较高溢价率，但地块实际出让价格仍处于低位，距离2007年历史高位仍有较大差距。

　　业内人士指出，目前土地市场回暖，原因在于楼市的持续热销使得开发商的预期发生了改变，加之去年多个开发商降价促销，手头回笼了部分资金。另一方面，来自政策的支持也令房地产企业的资金链松绑。国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，其中，商品住房项目资本金比例将下调。

　　长城证券分析师刘昆认为，调低商品住房投资项目资本金比例，降低了行业的融资门槛。值得关注的是，资金相对宽裕后，开发商是否还坚持降价快速去库存的销售模式，有待观察。不过，在前期刚性需求持续释放的情况下，未来如果新房售价普遍回升，而投资需求不能大量入市，有可能导致下半年行业成交量重新进入胶着状态。