北京上地西里：业主自治新样本-房产物业管理

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北京上地西里：业主自治新样本

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2008-1-30 9:50:12

　　传统社区自治中，业主大会“画饼充饥”，业委会决策弊多利少，有没有第三条路可走？

　　按照《物业管理条例》等相关法规，社区公共事务由该社区所有业主组成的业主大会共同决定。但在一个社区业主成百上千的情况下，召开业主大会对某一事项作出表决，非常困难，往往演变成业委会少数组成人员与物业公司联合把持的局面，而这双方一旦发生矛盾，剧烈冲突便很难避免。还有一个情况是：80％以上的城市社区甚至根本没有召开过“业主大会”。

　　面对这种种现实，人们一直在思考：基于实现公民财产权与民主权的社区自治，该以何种恰当的方式“出手”？

　　北京市海淀区上地西里社区或许提供了一个值得关注的样本。在上地西里社区，不仅有业主大会、业委会，还成立了业主代表大会、监事会。业主大会有罢免权，业委会有执行权，没有决策权；监事会对业代会、业委会行使监督权，并向业主代表大会汇报；没有执行权的业主代表大会拥有对社区公共管理的决策权。业主想要“罢免”业代会、业委会、监事会成员，可经相对便利的通道：最多10位业主联名就可提出罢免案，交业主代表大会审议——这便是上地西里社区自治的基本模式。

　　1月18日，记者见到了北京市海淀区上地西里社区新修订的《上地西里业主公约》（以下简称《公约》），该《公约》第一句话就提到了“财产权利”：“为了保护全体业主的财产权，维护全体业主共有财产权范围内的共有环境秩序……”

　　保护财产权，也正是物权法的立法宗旨，不过，上地西里的《公约》如此开宗明义地把财产权放在首位，还有其独到而深刻的延伸内涵：社区自治与民主的实现，建立在私人产权得以保护的基础之上；社区自治的终极目标，也同样在于对拥有私人产权的业主的公民权利给予保护、助其实现。这是上地西里部分接受采访的业主告诉记者的。

　　业主维权：指望业主大会，不如指望“业主代表大会”

　　2007年，北京市海淀区政府相关部门想在上地西里社区内一片紧邻马路的空地上建一栋楼，但这个想法最终未获通过。记者了解到，否决这一动议的，是上地西里业主们遴选出的业主代表大会。

　　按照常规做法，表决这一涉及业主共同利益的动议，有两种途径：一是业主表决；二是由业委会代表全体业主作出决定。但是，上地西里社区却选择了令人意外的第三种方式：由行使社区公共事务决策权的30名业主代表大会成员讨论表决，最终的表决结果是——“不同意”。这一结果虽然出乎政府部门“意料”，但也得到了他们的宽容。

　　采访时，记者站在这片有3个篮球厂大小的、闲置下来的空地上，听上地西里现任业委会主任赵恒畅想它的未来：按照业主们的规划，这片空地应该为小区千户居民带来收入，而这收入，可以用来免除社区内的各种公共服务费用，甚至拓展公共服务项目。

　　这笔战功，毫无争议地记在了业主代表大会身上。虽然是业主委员会主任，但赵恒非常拥护社区独有的业代会制度，他对有些小区公共事务由业委会，甚至业委会主任一人决定的做法嗤之以鼻，也对《物业管理条例》所倡导的物业管理区域内，对重大事项决策时，全体业主所持投票权“三分之二以上通过”的做法，心存疑虑。

　　他说：对于社区内的公共管理事项，由业主大会一一进行表决，几乎是不可能的事情。法律所规定的由三分之二以上业主表决决定社区公共事务，实际上是给社区自治设置了高门槛。

　　一直关注上地西里自治建设的中国经济体制研究会公共政策研究中心研究员林一海先生直言，“只要设立和召开了业主大会，很多关系就会理顺了，多少问题迎刃而解”的说法，简直是一厢情愿。近十年来，北京成立了上百个业主大会，有多少关系理顺了，多少问题迎刃而解了呢？没有这样的事例！而且，2007年10月北京市第十二届人大常委会第三十九次会议发布的数据透露，北京3200个住宅项目中，82．1％以上的社区甚至没有成立业主大会和业委会。

　　因为业主大会开不起来，许多业主只能无奈地任由业委会与物业管理公司胡作非为。而业主大会为什么开不起来？赵恒进一步解释，更深层次的原因在于，业主大会的设计违背社会分工的客观规律，业主群体的社会分工形形色色，要求大部分业主在同一时间聚集起来，召开业主大会成功的可能性极小。“即使在特殊条件下，业主们聚集起来了，成百上千的业主坐在一起，也不可能真正讨论问题。”

　　可以说，业主大会表决的最典型案例，发生在美丽园社区（本报2006年11月6日曾作报道）。据记者了解，在2006年秋冬短短半年的时间里，美丽园社区就召开过三次业主大会，进行过三次业主投票，业主大会召开的密集程度实属罕见，但是效果却并不理想。不仅没有理顺关系，相反，很多关系更趋复杂。那里的业主分为两派，互相怨恨，有些情绪走向极端的业主甚至剑拔弩张、势如水火。

　　“业主大会制度设计中的致命漏洞，让业主权利的保护险成泡影。而其中的缝隙，又可能让既得利益者和投机者有机可乘，兴风作浪。”身为律师的赵恒说：成立业主代表大会，由全体业主授权业主代表大会行使职权，是目前能够设计出来的唯一选择。

　　“人民代表大会制度的设计原理不也是如此吗？”借鉴了这一经验，在业主大会与业委会之间，上地西里社区成立了“业主代表大会”这一机构。

　　社区管理：罢免权、决策权、监督权、执行权分而设置、相互制约

　　对于一个社区来说，由谁执掌公共管理大权，是件头等大事。

　　按照法律的设计与倡导，在成立了业委会的社区，由业委会、尤其是业委会主任执掌社区公共管理大权。这会造成什么结果？

　　赵恒说，很多业主都经历或目睹过业委会工作不透明，甚至是“渎职”、大搞权、利交易。比如，一个业委会主任可能得到物业公司免除停车费等“特殊优待”。

　　而记者也了解到，按照相关法规，若想罢免业主委员会，必须先要找到20％业主联名。而即使千辛万苦找到了足够数量的业主联名，业委会仍然可以种种借口拖延时间，譬如一些业主委员会针对业主提出的罢免“议案”，居然要审查提出者资格，迟迟不召开业主大会实施表决。这使得业主在面对开发商和物业公司已经处于弱势的情况下，又增加了业主委员会这样一个来自内部的对手。

　　赵恒说，在上地西里社区，业委会只有执行权，没有擅做主张的决定权。所以，那些因对业委会和业委会主任不满，而大动干戈的事情，在上地西里不会发生。

　　记者在采访期间，恰逢上地西里物业管理公司要办理小区内停车收费的年检手续。按照相关规定，办理此项手续，需要业委会审查、盖章。可是，记者看到，工作人员将文件交给业委会主任赵恒审查时，赵恒交代，文件要由业主代表大会审查通过后，他才可以盖章。

　　赵恒进一步解释说，业委会不需要为盖章承担风险，他只需要严格按照业主代表大会的决策行事。在上地西里小区，任何业主的意见和建议，都可以向业主代表大会提交“议案”，“议案”由30名代表组成的业主代表大会审查，获得通过之后由业委会执行。

　　上地西里社区是在2005年1月8日将自治规则确立下来的。这一天，社区业主代表大会、业主委员会及监事会成立。当时各机构的构成是：业主代表大会27人，业委会5人，监事会3人。目前，业主代表大会30人，业委会7人，监事会3人。

　　据上地西里业委会委员余先生介绍，按照他们的社区《公约》，业委会只有执行权，没有决策权；监事会对业代会、业委会行使监督权，并向业主代表大会汇报；而不享有执行权的业主代表大会拥有对社区公共事务的管理决策权；然而，业主大会对业代会、业委会、监事会拥有罢免权，业主想要“罢免”业代会、监事会、业委会成员，可经相对便利的通道：最多10位业主联名就可提出罢免“议案”，交业主代表大会审议。业代会一般两个月召开一次，由业代会主席召集。“相互监督制约的业主代表大会、业委会、监事会，共同构成了上地西里社区的自治模式。”

　　上地西里社区的这套制度模式，实施三年来，成绩斐然：业委会已从物业公司手中收回了业主资料、物业公司与进入小区营业的商务机构的第三方合同、部分小区公共物业情况等资料，并且成功分解了维修基金，也就是说，业主只需针对公共部分交纳维修资金，对于自有部分，便不再需要交纳维修资金了。同时，社区的维修资金双方共管账户已经建立，物业费降至1元以下，停车费也从每月100元降至50元。目前，业主代表大会、业委会、监事会还在就一些遗留问题，与开发商继续协商。

　　罢免：业主最重要的权利

　　实现社区内民主自治，在于投票，更在于罢免。这是上地西里社区大多数业主的共识，也是业主们共同设计自治规则的出发点和归宿。

　　接受记者采访时，赵恒坦言：民主不能等同于“全体投票”，民主的核心更是对共同事务的“充分讨论”和一个相对容易启动的、罢免管理者的程序。

　　他认为，“罢免”既包括业主代表大会对业委会成员的罢免，也包括各单元、楼对业主代表大会代表的罢免，“罢免”可以有效阻挡业委会和业代会成员滥用权力损害业主利益的情形发生。

　　据接受采访的业主们反映，在没有成立业主代表大会的情况下，要想罢免业委会成员，先得找到20％的业主联名提案，然后再召开业主大会表决，需要有一半以上业主同意。这无疑对罢免设置了一道难以跨越的鸿沟，使得一些业委会成员滥用权力、无所顾忌。

　　针对这一现实，在上地西里，业主们共同确定了这样一项制度：试图罢免业委会成员，最多需要10位业主联名提出罢免案，交业主代表大会审议。“这样一来，罢免程序很容易被启动。”

　　接受采访的业主普遍认为，由于物业管理工作潜在着巨大利益，开发公司或物业公司有可能千方百计地想收买甚至恐吓逼迫一些业委会成员“下水”，所以，及时罢免掉那些“下水者”，对于社区管理来说至关重要。“容易罢免”是实现有效监督的关键所在。

　　让人意外的是，这一“罢免启动措施”出台至今已三年，上地西里社区内并未发生一起罢免案。接受采访的一位监事会成员向记者解释了这一现象的原因：在决策权归属业主代表大会的制度架构之下，收买和威逼几个只有执行权的业委会成员，没有任何意义，而要收买多达30名的业主代表大会代表，成本又太高。而且收买个别成员，反而会激怒业主通过业主代表大会迅速启动罢免程序，罢免“下水”者。从这个意义上说，业主代表大会制度与“罢免”程序，不仅是对业委会的制约，也是对业委会成员最全面、最有效的保护，保证业委会机构与其成员，真正是为业主办事的机构和人员。

　　记者手记

　　社区自治影响到城市建设的诸多方面。首先是经济利益，住宅公共维修基金的使用，物业管理费的收取，停车管理费以及业主共有设施出租收入的归属等；其次是政治权益，与物业公司和开发商争夺物业管理权，以及以社区为桥梁，对基层人大代表进行选举和罢免……可以说，社区自治这一领域，必将受到社会更多关注，也亟须理论与实践的支持。

　　作为一个旁观者，记者多年来收集社区自治的相关案例，两年前为撰写《社区自治：寻找权利支撑点》采访了十几个社区。上地西里社区独创的基于分权与制衡理论的自治模式，让记者眼前一亮，茅塞顿开，感到这或许是一个值得关注的样本。

　　有一种观点较为盛行：业委会的工作是没有法定收入的“公益行为”，愿意从事业委会工作的人当然都是道德高尚人士，不需要监督，进而反对成立业主代表大会实施分权制衡。

　　上地西里社区的业主，不相信以上“公益说”，他们很清醒地知道，利益是人行为的直接决定因素，社区管理不是“学雷锋”；他们也很清楚地知道，没有监督的权力必然滋生腐败。所以，他们竭力淡化社区管理的公益性，强调透明、监督与制衡，强调管理者的权利与义务相平衡。目前，他们已开始尝试建立管理人员薪酬制度。

　　这一社区业委会主任赵恒撰写的《北京社区物业管理的现状及实现和谐社区的途径》被收入《2007首都经济发展蓝皮书》，他们已实践三年的社区自治模式，受到官方重视。

　　本报记者龙平川

　　


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