房产组合新政下如何理财?　　

　　来源:理财一周报　　读者/朱静芬

　　2011年,从新国八条再次来袭,房产税试点方案出台,到存款准备金率和存贷款利率齐发,一系列政策叠加效应对房地产调控已经具有战略性转变的意义。自调控政策出台后,上海商品住宅的日成交面积大幅缩水,二手房市场弥漫着观望情绪。据业内人士预测,3、4月份房地产市场供给将得到新一轮释放,但货币政策使购房者望房却步,该买房还是租房?怎么买?何时买?这些问题一直在人们心中纠结。

　　新“国八条”

　　短期楼市或将价量齐跌

　　随着楼市价量齐升、巨大的通胀压力和人们对越调越涨的质疑,国务院常务会议出台新“国八条”。这是继去年1月、4月、9月之后的第四波调控,也是2011年房地产调控打出的首个“组合拳”。 其中贷款购买第二套住房首付款比例提高到60%,贷款利率提高到基准利率的1.1倍。对个人购买住房不足5年转手交易的,全额征收营业税。限购措施包括全面限购第三套房等。从短期看,新“国八条”会带来楼市的价量齐跌,中长期的执行效果还要看通胀、信贷、宏观经济等方面的情况。

　　房产税试点

　　首次新购住房可暂免

　　1月27日,上海房产税试点细则浮出水面,本次试点最大的亮点就是坚决遏制楼市投机投资的同时,鼓励百姓合理消费,对刚性需求者实施“税收减免”保护政策。一是鼓励改善性住房的需求者,符合一定条件,房产税可以先征后退。二是保护新婚家庭住房的需求者。成年子女因婚姻等需要而首次新购唯一住房,暂免征收房产税。

　　此外对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才也纳入了免税的“优惠范围”。

　　根据上述两个政策,我们来看一个案例。某上海户籍三口之家,已有一套80平方米的两居室,若新政后再次购买一套120平方米的三居室,由于人均超出60平方米,就要按照规定缴纳房产税。假设房屋市场交易均价3万元/平方米,按70%缴纳、0.6%房产税税费,每年缴纳30000×70%×(120+80-60×3)×0.6%=2520元。为了享受到免税的优惠,此家庭有几个方案:

　　其一,一年内出售原来的住房,房产税可予退还,但同时要考虑购买住房是否超过5年,若没超过要全额征收营业税,假设售房收入为200万元,则按5.5%征营业税11万元,可以在满5年后出售。

　　其二,购买100平方米以下住宅以使人均不超出60平方米。

　　其三,由于第二套住房首付款比例提高到60%,贷款利率将不低于基准利率的1.1倍。因此,如有成年子女,可以该子女名义购买,作为首次购房,享受首套房标准。若子女有因婚姻等需要而首次新购住房,可以享受暂免征收房产税。

　　加息

　　选择利率水平较低的固定利率房贷

　　2011年2月9日起,金融机构人民币存贷款基准利率一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。此次加息后,购房者的房贷总额将不同幅度地上升,对购房需求产生较大抑制。以银行贷款100万元、20年为例,购买首套房按基准利率计算月还款额要增加117.74元,贷款总利息达803533元,比调整前增加28259元。购买二套房按1.1 倍利息计算每月还款额要增加132.8元,累计贷款总利息增加31872.56元。

　　由于大多数银行均在次年元旦执行新的房贷利率,因此,2月9日前贷款的客户不用急着提前还贷。对于手中有闲钱无处投资的人群可考虑适当提前还款。对于新的房贷客户,要巧妙搭配公积金贷款与商业贷款的组合模式,尽量选择等额本金还款法或双周供,以节省未来的利息支出。在多次加息预期的情况下,选择利率水平较低的固定利率房贷。已办理浮动利率的可通过转按揭改成固定利率房贷。

　　对于每月有固定且稳定收入人群,可以选择流动性高的随息而动的理财产品,同时加大基金定投的频率和力度,摊薄投资风险。对于不擅理财的保守型人群,银保万能险是不错的选择。对于风险型人群,股市因CPI高企震荡调整,是逢低买入的好时机。